Juridische tips

Wat kan u doen tegen overhangende takken of struiken van uw buurman?

De zomer is volop in het land en al het groen staat op z'n mooist. Helaas kan dat soms ook tot frustraties leiden. Hoe reageert u bijvoorbeeld als de bomen of struiken van uw buurman te veel overhangen in uw eigen tuin? 

Het is nuttig om de belangrijkste regels eens op een rijtje te zetten.

Hoogstammige bomen moeten op minimaal 2 meter van de perceelgrens geplant worden. Hoogstammige bomen zijn bomen die minstens één meter hoog en één meter breed zijn. Andere bomen en struiken moeten op minstens 0,5 meter van de perceelgrens staan. Hetzelfde geldt voor een haag. Dit zijn de basisregels. Uw gemeente kan bijkomende en strengere regels voorzien. U kan deze regels doorgaans via e-mail bij uw gemeente opvragen. De gemeente kan in het kader van concrete bouwaanvragen soms afwijkende afstanden opleggen of toestaan. Ook die informatie kan u als belanghebbende buur opvragen.

Zelfs als deze regels gerespecteerd zijn, kan het dat takken of bladeren van uw buurman toch nog overhangen in uw tuin. U mag de struiken of takken die in uw tuin overhangen zelf snoeien, maar enkel nadat u de toestemming van uw buur gekregen heeft. Begin dus nooit zelf aan snoeiwerken vooraleer u de buurman daarover aangesproken heeft. Als uw buur zich akkoord verklaart, dan mag u enkel de takken en bladeren snoeien die effectief overhangen op uw eigendom. U mag geen snoeiwerken uitvoeren op het perceel van uw buur.

Als de wortels van bomen of struiken van uw buur doorgroeien naar uw perceel, dan mag u die zonder voorafgaand akkoord uit de grond halen. U moet daarvoor vooraf geen toestemming vragen aan uw buurman.

Hoe gaat u best met zo'n situatie om?

Begin in elk geval met een gesprek met uw buur. Leg uit waarom bepaalde zaken hinderlijk of storend zijn en zoek samen naar een oplossing. De wijkagent kan hier ook een rol in spelen. Als daar geen oplossing uit voortkomt, dan kan u een zaak starten bij de Vrederechter. De Vrederechter kan ter plaatse komen en op die manier alsnog in der minne een oplossing proberen te vinden. Als partijen het dan nog niet eens geraken, is de enige optie een procedure bij de Vrederechter. Zo'n procedure kan gemakkelijk meer dan één jaar duren en de buren hebben daarvoor best elk een advocaat nodig.

tiago-aguiar-22791-unsplash.jpg

Hoeveel bedraagt de huurwaarborg en waarvoor mag die dienen?

De huurwaarborg is het bedrag dat een huurder bij de start van een huurovereenkomst op een geblokkeerde rekening plaatst. Dit artikel gaat over de huurwaarborg die de huurder betaalt voor de huur van zijn hoofdverblijfplaats.

De wet voorziet dat de huurwaarborg twee maanden huur bedraagt. De waarborg moet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder worden geplaatst. De verhuurder kan geen hogere waarborg eisen en de huurder kan niet afdwingen om een lagere waarborg te betalen.

Het bedrag dient als “waarborg” voor de verplichtingen van de huurder. De huurder zal de waarborg dus terugkrijgen van zodra vaststaat dat hij al zijn verplichtingen uit het huurcontract nageleefd heeft. Als de huurder het verhuurde appartement bijvoorbeeld beschadigd heeft, dan mag de huurder een deel van de huurwaarborg behouden als vergoeding voor die schade. In principe kan de huurprijs niet van de waarborg afgehouden worden, tenzij als een rechtbank daartoe toelating geeft.

De bank zal de waarborg pas terugbetalen als beide partijen daarmee akkoord gaan en dat ook zo op papier neergeschreven staat. Als partijen het oneens zijn met elkaar, dan kan een vonnis van de rechtbank hun akkoord tot vrijgave vervangen. De rechter zal in dat geval beslissen welk deel van de waarborg aan wie wordt vrijgegeven. 

sina-khansari-442552-unsplash.jpg

Hot topic: de regering zorgt ervoor dat u een koop kan sluiten via e-mail!

Deze ochtend kwam het nieuws naar buiten dat de Federale Regering morgen een nieuw wetsontwerp zal goedkeuren, dat ervoor zorgt dat contracten die betrekking hebben op de verkoop van een onroerend goed via e-mail gesloten kunnen worden. De aanleiding voor het nieuwe wetsontwerp is een uitspraak van het Hof van Beroep van Antwerpen, dat vorig jaar verwees naar een andere wet om een deal die een koper en verkoper per mail met elkaar gesloten hadden, als ongeldig te beschouwen.

Het uitgangspunt blijft dat er een koop is tussen partijen van zodra zij het eens zijn met elkaar over het voorwerp (welk onroerend goed wordt verkocht?) en de prijs (voor hoeveel euro wordt het verkocht?). Als partijen iets anders als essentieel beschouwen, zoals bijvoorbeeld het moment waarop de sleutels overgedragen zullen worden, dan moeten ze dat op tijd aan elkaar melden opdat hun akkoord er mee afhankelijk van zou zijn. Maar koper en verkoper moeten hun akkoord nog altijd kunnen bewijzen. En net daarvoor is het nieuwe wetsontwerp zo belangrijk. 

Tevoren gold een e-mail als een "begin van bewijs" van het akkoord tussen partijen. Dit betekende dat er minstens nog andere bewijzen aan toegevoegd moesten worden. Met het nieuwe wetsontwerp komt er meer rechtszekerheid: het bewijs van een akkoord tussen partijen kan nu met zekerheid en helemaal geleverd worden a.d.h.v. een e-mail.

De koper blijft gelukkig wel voldoende beschermd via de verplichte aanwezigheid van een aantal attesten, zoals o.a. het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen, etc. De tussenkomst van een notaris blijft verplicht voor de opmaak van de notariële akte van verkoop.

sergey-zolkin-192937-unsplash.jpg

Heeft u uw origineel kasticket nodig om uw garantie te claimen?

Vorige week gaf The Legal Home uitleg over de twee soorten garanties waar u als consument beroep kan op doen. Vandaag beantwoorden we de vraag of u het originele kasticket nodig heeft om uw garantie af te dwingen.

Om beroep te kunnen doen op de garantie zal u het aankoopbewijs van het product moeten kunnen voorleggen. Idealerwijze is dat inderdaad het kasticket of de factuur. De verkoper moet in elk geval de datum van uw aankoop kunnen vaststellen, samen met een concrete omschrijving van het product.

Als u het originele aankoopbewijs niet meer hebt, dan blijven er nog een aantal andere mogelijkheden over, zoals o.a.:

  • Een foto van het originele aankoopbewijs gebruiken.

Het is sowieso aangewezen om een foto te maken van uw kasticket of factuur. Sommige kasticketten worden na verloop van tijd immers onleesbaar. Hiermee dekt u zichzelf ook in tegen verlies van het aankoopbewijs.

  • Beroep doen op het kassasysteem in de winkel. 

Steeds meer winkels hebben een kassasysteem waarin ze de aankopen van hun klanten goed bijhouden. Zulke systemen zijn vaak gelinkt aan de identiteitskaart van de klant. Het voorleggen van uw ID-kaart volstaat dan voor de verkoper om na te gaan of u nog beroep kan doen op de garantie.

  • Een rekeninguittreksel gebruiken.

Met een rekeninguittreksel kan u ook bewijzen dat u een bepaald product aangekocht heeft, en zeker wanneer u het uittreksel in combinatie met een stempel van de winkel, bevestigingsmail of offerte kan voorleggen.

Belangrijk om te weten: de verkoper mag het toestaan van de garantie nooit laten afhangen van het bewaren van de originele verpakking.

Wil u graag meer weten? The Legal Home staat graag tot uw dienst.

photo-1512415031623-5c8392938dc4.jpeg

Wettelijke versus commerciële garantie bij de aankoop van een product

Deze tip heeft betrekking op de aankoop van een roerend goed, zoals bijvoorbeeld een wasmachine, broodrooster of televisietoestel, die u als consument doet bij een professionele verkoper.

U heeft minstens en altijd recht op de garantie die de wet voorziet. De wettelijke garantie geldt gedurende twee jaar, te rekenen vanaf de levering van het product. Voor tweedehandsgoederen bedraagt de wettelijke garantietermijn minimaal één jaar. De wettelijke garantie geldt ten aanzien van de eindverkoper, d.w.z. de verkoper van wie u het product gekocht heeft. De eindverkoper kan u dus niet doorverwijzen naar de fabrikant of producent. De verkoper kan de wettelijke garantie niet uitsluiten, zelfs niet via een overeenkomst of zijn algemene voorwaarden. De consument heeft hier altijd recht op. Er is geen onderhandeling over mogelijk.

De verkoper mag daarnaast ook een commerciële garantie aanbieden, maar hij is daar niet toe verplicht. Een commerciële garantie is enkel mogelijk als ze een grotere bescherming biedt aan de consument dan de wettelijke garantie. De commerciële garantie is dus altijd voordeliger dan de wettelijke vorm, waarop de consument zich sowieso kan blijven beroepen. De commerciële garantie vervangt de wettelijke garantie niet, maar vult ze aan. Als de verkoper een commerciële garantie voorziet, dan moet hij ook goed vermelden hoe lang die duurt, over welk geografisch toepassingsgebied ze geldt en hoe de consument er beroep kan op doen.

Wil u graag meer weten of heeft u problemen met een verkoper die de garantievoorwaarden niet respecteert? The Legal Home staat graag tot uw dienst.

joshua-newton-343083-unsplash.jpg

Laat het klein beschrijf niet voor grote problemen zorgen...

Laat het klein beschrijf niet voor grote problemen zorgen...

In bepaalde omstandigheden kan een koper bij de aankoop van een woning genieten van verminderde registratierechten. In de volksmond is dit fiscaal regime gekend als het "klein beschrijf". De koper kan in dat geval slechts 5% belastingen betalen op de koop, in de plaats van de gebruikelijk 10%. Dat is een zeer aanzienlijk belastingvoordeel.

Deze belastingvermindering is enkel mogelijk wanneer een aantal voorwaarden vervuld zijn. Sommige voorwaarden moeten gelden op het moment van de aankoop en zullen door de notaris beoordeeld worden (zoals bijvoorbeeld het kadastraal inkomen van de woning, het feit dat de koper tevoren nog geen andere woning mag gekocht hebben, ...), maar andere voorwaarden hebben langer na de koop een impact. Het is net over deze laatste voorwaarden dat te weinig kopers ingelicht zijn. En dat is niet zonder risico: als de voorwaarden niet gerespecteerd worden, dan moet de koper alsnog de volledige 10% belasting betalen, samen met een boete.

De koper die geniet van het klein beschrijf moet zich binnen de drie jaar na het verlijden van de notariële akte van verkoop in de aangekochte woning domiciliëren. Dit kan soms problematisch zijn wanneer de koper aanzienlijk moet verbouwen of juridische problemen ervaart met de woning. Denk bijvoorbeeld maar aan een woning waar geen recht van doorgang voorzien is en waarbij de koper een lange procedure moet voeren om die te kunnen verkrijgen. De klok tikt dan snel door.

De koper moet zijn of haar domicilie vervolgens drie jaar onafgebroken houden in de woning. Een snelle verhuis naar ergens anders is dus niet mogelijk. Deze voorwaarde kan bijvoorbeeld problematisch zijn als de kopers een koppel waren, dat de aankoop gezamenlijk deed, maar binnen de drie jaar nadien uit elkaar gaat en niet meer verder samenwoont.

De notaris is wettelijk verplicht om dit alles te vermelden aan de kopers. Vaak zijn die echter zo gelukkig en enthousiast dat ze er niet verder bij stilstaan en de voorwaarden vergeten, met alle negatieve gevolgen vandien. Bij The Legal Home kan u terecht voor al uw vragen hierover.

redd-angelo-21642.jpg