Huis kopen

Hot topic: de regering zorgt ervoor dat u een koop kan sluiten via e-mail!

Deze ochtend kwam het nieuws naar buiten dat de Federale Regering morgen een nieuw wetsontwerp zal goedkeuren, dat ervoor zorgt dat contracten die betrekking hebben op de verkoop van een onroerend goed via e-mail gesloten kunnen worden. De aanleiding voor het nieuwe wetsontwerp is een uitspraak van het Hof van Beroep van Antwerpen, dat vorig jaar verwees naar een andere wet om een deal die een koper en verkoper per mail met elkaar gesloten hadden, als ongeldig te beschouwen.

Het uitgangspunt blijft dat er een koop is tussen partijen van zodra zij het eens zijn met elkaar over het voorwerp (welk onroerend goed wordt verkocht?) en de prijs (voor hoeveel euro wordt het verkocht?). Als partijen iets anders als essentieel beschouwen, zoals bijvoorbeeld het moment waarop de sleutels overgedragen zullen worden, dan moeten ze dat op tijd aan elkaar melden opdat hun akkoord er mee afhankelijk van zou zijn. Maar koper en verkoper moeten hun akkoord nog altijd kunnen bewijzen. En net daarvoor is het nieuwe wetsontwerp zo belangrijk. 

Tevoren gold een e-mail als een "begin van bewijs" van het akkoord tussen partijen. Dit betekende dat er minstens nog andere bewijzen aan toegevoegd moesten worden. Met het nieuwe wetsontwerp komt er meer rechtszekerheid: het bewijs van een akkoord tussen partijen kan nu met zekerheid en helemaal geleverd worden a.d.h.v. een e-mail.

De koper blijft gelukkig wel voldoende beschermd via de verplichte aanwezigheid van een aantal attesten, zoals o.a. het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen, etc. De tussenkomst van een notaris blijft verplicht voor de opmaak van de notariële akte van verkoop.

sergey-zolkin-192937-unsplash.jpg

Vang niet bot met uw bod. Enkele basics om een goed bod te doen.

Vang niet bot met uw bod. Enkele basics om een goed bod te doen.

Een bod doen op een woning is meestal één van de spannendste momenten in een mensenleven. En terecht: een bod doen is niet vrijblijvend. De bieder is erdoor gebonden en kan, als zijn of haar bod aanvaard wordt, verplicht worden om de woning aan te kopen. U kan dus maar beter op een doordachte manier een bod uitbrengen. Een paar "basics":

1. U doet uw bod op papier en u ondertekent het: u typt uw bod uit en u ondertekent het. U kan het ondertekende document aan de verkoper en/of makelaar bezorgen. U kan eventueel een bod doen per e-mail, maar zo'n e-mail is moeilijker officieel te ondertekenen. Een papieren document, dat ingescand is en per e-mail wordt doorgestuurd, is dan ook juridisch veiliger. Als u de woning met twee wil kopen, dan ondertekent u het bod allebei.

2. U brengt uw bod uit ten aanzien van de juiste mensen: als er één verkoper is, dan richt u het bod aan die ene persoon. Als er meerdere verkopers zijn, bijvoorbeeld een koppel of een heel aantal erfgenamen, dan richt u uw bod aan hen allemaal. Als de woning via een makelaar verkocht wordt, dan kan u het bod doorgaans simpelweg aan de makelaar bezorgen. Hij of zij zal dan het nodige doen om het bod door te spelen aan de eigenaars.

3. U bent nauwkeurig en volledig: u vermeldt het adres en/of de kadastrale info van het onroerend goed waarop u biedt. U vermeldt natuurlijk ook de door u geboden prijs in letters en in cijfers. Vergeet zeker niet om te vermelden welke voorwaarden voor u essentieel zijn. Als u bijvoorbeeld een opschortende voorwaarde nodig heeft voor een financiering, dan vermeldt u dat uitdrukkelijk in uw bod.

4.  U bepaalt een geldigheidsduur voor uw bod: u schrijft neer tot wanneer uw bod geldig blijft. Vermeld daarbij gerust een datum en uur. Als uw bod niet gekoppeld is aan een einddatum, dan blijft het gedurende een "redelijke termijn" geldig. Zo'n situatie zorgt voor onzekerheid en onduidelijkheid. En die twee zaken zorgen vaak voor juridische issues nadien.

5. U bepaalt hoe de verkoper uw bod kan aanvaarden: bijvoorbeeld door per e-mail te antwoorden of door uw bod tegen te tekenen "voor akkoord". Hiermee kan u nadien lastige discussies over de al dan niet aanvaarding van het bod vermijden.

photo-1494319827402-c4b839aed26b.jpeg

Laat het klein beschrijf niet voor grote problemen zorgen...

Laat het klein beschrijf niet voor grote problemen zorgen...

In bepaalde omstandigheden kan een koper bij de aankoop van een woning genieten van verminderde registratierechten. In de volksmond is dit fiscaal regime gekend als het "klein beschrijf". De koper kan in dat geval slechts 5% belastingen betalen op de koop, in de plaats van de gebruikelijk 10%. Dat is een zeer aanzienlijk belastingvoordeel.

Deze belastingvermindering is enkel mogelijk wanneer een aantal voorwaarden vervuld zijn. Sommige voorwaarden moeten gelden op het moment van de aankoop en zullen door de notaris beoordeeld worden (zoals bijvoorbeeld het kadastraal inkomen van de woning, het feit dat de koper tevoren nog geen andere woning mag gekocht hebben, ...), maar andere voorwaarden hebben langer na de koop een impact. Het is net over deze laatste voorwaarden dat te weinig kopers ingelicht zijn. En dat is niet zonder risico: als de voorwaarden niet gerespecteerd worden, dan moet de koper alsnog de volledige 10% belasting betalen, samen met een boete.

De koper die geniet van het klein beschrijf moet zich binnen de drie jaar na het verlijden van de notariële akte van verkoop in de aangekochte woning domiciliëren. Dit kan soms problematisch zijn wanneer de koper aanzienlijk moet verbouwen of juridische problemen ervaart met de woning. Denk bijvoorbeeld maar aan een woning waar geen recht van doorgang voorzien is en waarbij de koper een lange procedure moet voeren om die te kunnen verkrijgen. De klok tikt dan snel door.

De koper moet zijn of haar domicilie vervolgens drie jaar onafgebroken houden in de woning. Een snelle verhuis naar ergens anders is dus niet mogelijk. Deze voorwaarde kan bijvoorbeeld problematisch zijn als de kopers een koppel waren, dat de aankoop gezamenlijk deed, maar binnen de drie jaar nadien uit elkaar gaat en niet meer verder samenwoont.

De notaris is wettelijk verplicht om dit alles te vermelden aan de kopers. Vaak zijn die echter zo gelukkig en enthousiast dat ze er niet verder bij stilstaan en de voorwaarden vergeten, met alle negatieve gevolgen vandien. Bij The Legal Home kan u terecht voor al uw vragen hierover.

redd-angelo-21642.jpg