Advocatenkantoor Halle

Wanneer moet de verkoper de sleutels aan de koper geven?

De overdracht van de sleutels is een belangrijk moment. Dit staat immers gelijk aan toegang geven tot de woning, gebruik kunnen maken van de woning en eventueel zelfs al werken kunnen uitvoeren in de woning. De overdracht van de sleutels is dus een handeling met belangrijke juridische gevolgen.

In principe worden de sleutels aan de nieuwe eigenaars gegeven na de ondertekening van de notariële akte. Op dat moment is het eigendomsrecht doorgaans officieel overgedragen. Bovendien is de verkoper er dan zeker van dat de kopers aan al hun verplichtingen voldaan hebben: de verkoopprijs is betaald, de akte is ondertekend, de aansprakelijkheid ligt bij de kopers, etc.

Kopers vragen soms om de sleutel al vroeger te krijgen. Zij willen bijvoorbeeld al verhuizen, goederen stockeren of met afbraakwerken beginnen. Voor de verkoper is dit om de hoger vermelde redenen niet zo vanzelfsprekend. Als de kopers de sleutels vroeger willen krijgen, dan zullen partijen daarover best een overeenkomst maken.

In die overeenkomst voorzien de partijen dan dat de vroegere overdracht van de sleutels onder alle voorbehoud gebeurt. Ze dekken de mogelijke aansprakelijkheden af en voorzien eventueel een vergoeding voor de snellere overdracht. De verkoper kan in die overeenkomst een verbod opnemen voor de kopers om al te beginnen met afbraak- of verbouwingswerken. Voor de opmaak van dit soort overeenkomst laten partijen zich best bijstaan door hun notaris of een advocaat.

rawpixel-761473-unsplash.jpg

Mag de verhuurder de huur opzeggen om zelf in de woning te komen wonen?

De Woninghuurwet voorziet een speciale regeling, die de verhuurder toelaat om een huurcontract op te zeggen omdat hij de woning zelf wil bewonen. De verhuurder kan zo’n opzegging alleen maar doen als de volgende voorwaarden vervuld zijn:

Ten eerste: de verhuurder kan de opzegging alleen maar doen als hij de woning echt zelf gaat bewonen. Ook de echtgenoot(o)t(e) van de verhuurder, zijn afstammelingen (kinderen, kleinkinderen), bloedverwanten in de opgaande lijn (ouders, grootouders) en bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad (broer, schoonzus, …) komen in aanmerking.

Ten tweede: de verhuurder moet een opzegtermijn van zes maanden respecteren. Zo krijgt de huurder voldoende tijd om een andere woonst te vinden. De verhuurder kan de opzegging op elk moment doen. De enige uitzondering hierop is het geval waarin de opzegging gebeurt om een bloedverwant uit de derde graad de woning te laten bewonen. In dat geval kan de verhuurder enkel aan het einde van elke driejarige periode tot zo’n opzegging overgaan.

Ten derde: in de opzegbrief moet de verhuurder uitdrukkelijk schrijven wie de woning zal betrekken en welke familieband er tussen de verhuurder en deze persoon bestaat.

Ten vierde: de verhuurder of het familielid moet de woning effectief gaan bewonen binnen het jaar, te rekenen vanaf het moment waarop de opzegtermijn afgelopen is. Deze persoon moet minstens twee jaar in de woning blijven wonen.

Ten vijfde: het gaat om een huurovereenkomst van “lange duur”. Huurcontracten van het type “korte duur” kunnen om deze reden niet vroegtijdig opgezegd worden door de verhuurder.

Huurder en verhuurder mogen over deze clausule afwijkende afspraken maken in de huurovereenkomst, maar enkel voor zover de bescherming van de huurder daarbij niet verminderd wordt.

jelle-harmen-van-mourik-226508-unsplash.jpg

Moet een plaatsbeschrijving bij huur door een expert gebeuren?

Het antwoord op deze vraag is duidelijk: neen.

De huurder en verhuurder mogen hierover de afspraken maken die zij zelf willen. Als beide partijen ermee akkoord gaan dat de plaatsbeschrijving door een expert wordt opgemaakt, dan is dat prima. Als de huurder en verhuurder daarover andere afspraken willen maken, dan mag dat ook.

Het is belangrijk dat de plaatsbeschrijving aan een aantal voorwaarden voldoet:

  1. De plaatsbeschrijving is tegensprekelijk opgesteld. Dit betekent dat zowel de huurder als de verhuurder aanwezig of vertegenwoordigd zijn bij de plaatsbeschrijving. Beide partijen kunnen hun opmerkingen laten gelden.

  2. De plaatsbeschrijving is voldoende gedetailleerd. Als partijen de plaatsbeschrijving zelf opmaken, dan moeten ze dat voldoende in detail doen. Kamer per kamer wordt beschreven. Bij voorkeur worden er ook foto’s voorzien.

  3. De plaatsbeschrijving is gedateerd en ondertekend. Het vermelden van een datum is natuurlijk essentieel, zodat over de toestand van de woning later geen discussie kan ontstaan. Zowel de huurder als de verhuurder moeten de plaatsbeschrijving ondertekenen.

Beroep doen op een expert voor de opmaak van een plaatsbeschrijving heeft best wat voordelen: de expert weet waar hij op moet letten, hij is het gewoon om zulke documenten op te maken en hij kan als derde partij voor compromissen zorgen tussen de huurder en verhuurder. De kosten voor de plaatsbeschrijving worden gedeeld door de huurder en verhuurder. Elke partij moet de helft daarvan betalen.

rawpixel-665349-unsplash.jpg

Mag de huurwaarborg gebruikt worden voor de betaling van huur?

Het wettelijke uitgangspunt is duidelijk: de huurwaarborg dient als waarborg voor eventuele beschadigingen aan de huurwoning bij het einde van de huur. De huurwaarborg dient niet als betaalmiddel voor de (achterstallige) huur. Dit wordt meestal ook uitdrukkelijk zo beschreven in de huurovereenkomst.

In bepaalde gevallen zal de huurwaarborg tòch gebruikt kunnen worden om (achterstallige) huur mee te betalen:

  1. Via een vonnis van de Vrederechter. Als de verhuurder een procedure inleidt omwille van onbetaalde huur, dan kan de vrederechter bevelen dat de huurwaarborg gebruikt mag worden voor betaling van de achterstallige huur.

  2. Via een schriftelijk akkoord tussen de huurder en verhuurder. De partijen kunnen zelf een akkoord ondertekenen, waarin ze afspreken dat de huurwaarborg aan de verhuurder toekomt om de huur mee te betalen. Dergelijke overeenkomst mag afwijken van de clausules uit het huurcontract, voor zover beide partijen goed weten wat ze ondertekenen.

Het is normaal dat de bank zal weigeren om de huurwaarborg vrij te geven als één van de voorgenoemde voorwaarden niet voldaan is. De verhuurder kan de huurwaarborg dus niet eenzijdig opvragen, zelfs niet wanneer er grote huurachterstal is en de huurder de woning al verlaten heeft.

rawpixel-626044-unsplash.jpg

Mag de verhuurder op elk moment langskomen bij de huurder?

De verhuurder heeft het recht om de verhuurde woning te bezoeken en te checken of de huurder zijn verplichtingen wel nakomt. Dit is specifiek van belang voor de onderhoudsverplichting van de huurder. De verhuurder mag controleren of de huurder de woning goed onderhoudt en er gepast zorg voor draagt.

Maar: dit recht van de verhuurder is niet onbeperkt! De verhuurder moet met de volgende zaken rekening houden:

  1. Als de verhuurder de woning wil bezoeken, dan moet hij daarvoor een wettige reden aangeven. De verhuurder kan dus niet ter plaatse komen “om gewoon eens te komen kijken” of “om gewoon eens langs te komen”. Wat zo’n geldige reden kan zijn, vloeit voort uit de wetgeving.

  2. De verhuurder moet zijn bezoek aankondigen. Als de verhuurder zonder aankondiging en onverwachts voor de deur staat, dan kan de huurder niet verplicht worden om hem binnen te laten.

  3. De verhuurder moet de bezoeken beperken. Het kan niet de bedoeling zijn dat de verhuurder elke maand langskomt. In de rechtsleer worden één à twee bezoeken per jaar doorgaans zonder veel problemen aanvaard.

Voor specifieke situaties, zoals bijvoorbeeld bezoeken in het kader van de zoektocht naar een nieuwe huurder, gelden andere regels.

Partijen maken in hun huurcontract best schriftelijke afspraken over het bezoekrecht van de verhuurder. Op die manier bestaat er absolute duidelijkheid en hebben partijen een document waarop ze kunnen terugvallen ingeval van onenigheid.

akira-hojo-643258-unsplash.jpg

Hoe lang is een bod op een woning geldig?

Het antwoord op deze vraag is niet eenvoudig te beantwoorden. Alles hangt af van hoe het bod opgesteld is geweest.

In een ideaal scenario bereidt de kandidaat-koper het bod goed voor. De kandidaat-koper schrijft duidelijk uit onder welke voorwaarden en hoe lang het bod geldig is. Om te weten hoe je dat best aanpakt, kan je terecht op deze pagina.

Helaas gaat het vaak anders. De kandidaat-koper is zo enthousiast dat hij enkel denkt aan de vermelding van de prijs. Maar daarmee blijven veel andere zaken onbeantwoord, zoals bijvoorbeeld de termijn waarbinnen het bod geldig blijft.

Als er niets bepaald is over de geldigheidsduur van het bod, dan zal het bod voor een “redelijke termijn” geldig blijven. Dit is een vaag en niet in detail gedefinieerd begrip. Het komt er dan op neer dat de geldigheidsduur van een bod per situatie anders zal zijn. Als de kandidaat-koper al vele weken of maanden geen nieuws meer krijgt van de verkoper, dan zal het bod als afgelopen beschouwd kunnen worden. Maar als er onderhandelingen lopen of de verkoper aangaf zelf een aantal zaken te moeten checken, dan zal het bod tijdens die periode wél overeind blijven.

De onzekerheid over de geldigheid van het bod kan veel negatieve gevolgen met zich meebrengen. Het belangrijkste gevolg is dat de kandidaat-koper niet met zekerheid weet wanneer hij op zoek kan naar een andere woning. De kandidaat-koper riskeert dan in een situatie van onzekerheid te belanden. Hier kan de verkoper gretig gebruik van maken, bijvoorbeeld door een schadevergoeding te claimen of de koop alsnog proberen af te dwingen.

icons8-team-643498-unsplash.jpg

Mag de verhuurder een dubbel van de sleutel bijhouden?

In de rechtsleer erkent men dat het nuttig kan zijn dat de verhuurder een reservesleutel bewaart. Stel dat er dringende herstellingen nodig zijn aan de woning en de huurder met vakantie is of stel dat zich een noodgeval voordoet en de huurder niet bereikbaar is, dan kan de reservesleutel alle betrokkenen veel tijd, moeite en kosten besparen.

De wetgever verbiedt het alvast niet. Er is geen enkele bepaling in de wet die de verhuurder verbiedt om zelf een dubbel van de sleutel bij te houden. Partijen maken hier best afspraken over in hun huurcontract. De huurder kan zich akkoord verklaren dat de verhuurder een dubbel van de sleutel bewaart. De huurder kan ook een aangepast systeem vragen, waarbij de sleutel bijvoorbeeld bewaard wordt in een verzegelde omslag. Dat systeem geeft de garantie aan de huurder dat hij op elk moment kan controleren of de verhuurder de sleutel al dan niet gebruikt heeft.

Het feit dat de verhuurder een dubbel van de sleutel bijhoudt, betekent niet dat hij die sleutel zomaar mag gebruiken. De verhuurder moet de privacy van de huurder respecteren. Als de verhuurder de verhuurde woning zomaar zou betreden, dan kan hij daarvoor veroordeeld worden. De huurder kan in dat geval een schadevergoeding vorderen.

rawpixel-740376-unsplash.jpg

Mag de verhuurder een huisdier verbieden?

Sommige verhuurders nemen in hun huurovereenkomsten een verbod op om huisdieren te houden in de huurwoning. Is zo'n clausule geldig? Kan de verhuurder ze afdwingen?

De Woninghuurwet zelf voorziet hier geen bepalingen over. We moeten dus terugvallen op de algemene regels uit het Belgische en Europese recht.

In principe mag een huurder huisdieren houden. Hier gaan wel enkele plichten mee gepaard, met name:

  1. De huurder heeft de verplichting om ervoor te zorgen dat het huisdier geen schade toebrengt aan de huurwoning. Als er toch schade wordt berokkend, dan zal de huurder die moeten vergoeden of herstellen.

  2. De huurder moet ervoor zorgen dat het huisdier geen overlast veroorzaakt. Als een hond bijvoorbeeld blijft blaffen en daarmee de buren disproportioneel stoort of ‘s nachts wakker houdt, dan kan dat een reden zijn om de hond uit de huurwoning te laten zetten. Ook een grote hoeveelheid aan dieren, bijvoorbeeld het houden van vele katten, kan tot overlast leiden.

  3. Het is natuurlijk ook belangrijk dat het huisdier zelf gezond en wel kan leven in de huurwoning. Zo kan het nefast zijn om een grote hond te laten wonen in een relatief kleine studio.

De verhuurder mag dus geen algemeen verbod op huisdieren voorzien in het huurcontract, maar moet rekening houden met de concrete situatie. De rechtspraak wijst uit dat het houden van kleine huisdieren zelden problemen oplevert. Uit Europese rechtspraak blijkt bovendien dat het houden van een huisdier deel uitmaakt van het recht op een privé- en gezinsleven. Een algemeen verbod op het houden van huisdieren wordt ook in die context niet aanvaard.

Het komt er voor de verhuurder dus op aan om bij de start van de huur duidelijke en proportionele afspraken te maken met de huurders.

kari-shea-234355-unsplash.jpg

Hoe kan u iemand beschermen die niet meer voor zichzelf kan zorgen?

Het kan voor mensen die ouder of ziek zijn soms moeilijk worden om zich zelf nog over al hun zaken te ontfermen. Als iemand uit uw familie of nabije omgeving moeilijkheden krijgt om zijn/haar papierwerk op te volgen of om op tijd facturen te betalen, dan kan zinvol zijn om daarvoor iemand te laten aanstellen.

We noemen zo'n persoon een voorlopig bewindvoerder. De voorlopig bewindvoerder is iemand die aangesteld wordt door de Vrederechter om bepaalde taken over te nemen van een persoon die ze zelf niet meer kan uitvoeren. De voorlopig bewindvoerder kan ook gemachtigd worden om bepaalde andere beslissingen te nemen, bijvoorbeeld m.b.t. de medische toestand van de betrokken persoon.

Elke belanghebbende kan de aanstelling van een bewindvoerder vragen. U hoeft dus geen familie te zijn om dat te doen. De aanvraag gebeurt via een officieel verzoekschrift, dat op het Vredegerecht van de woonplaats van de te beschermen persoon wordt ingediend. Bij dat verzoekschrift moet een medisch attest gevoegd worden, waarin beschreven staat welke de fysieke en mentale toestand is van de te beschermen persoon. De verzoekende partij moet ook duidelijk omschrijven aan de Vrederechter voor welke taken en beslissingen een bewindvoerder gevraagd wordt.

Na de indiening van het verzoekschrift zal de Vrederechter de te beschermen persoon ontmoeten. Als de Vrederechter oordeelt dat er geen reden is om een bewindvoerder aan te stellen, omdat de betrokkene bijvoorbeeld nog helder van geest of gezond genoeg is om de gevraagde zaken zelf te doen, dan zal het verzoek worden afgewezen. Als de Vrederechter ingaat op de vraag, dan zal hij een bewindvoerder aanduiden. De bewindvoerder kan een familielid, vriend of kennis zijn, maar het kan even goed een onafhankelijke persoon zijn. Doorgaans wordt in dat geval een advocaat aangesteld.

De voorlopig bewindvoerder moet bij de start van zijn taak een uitgebreid verslag indienen op de rechtbank, waarin de vermogenstoestand van de beschermde persoon beschreven wordt. De bewindvoerder moet jaarlijks rapporteren aan de Vrederechter. Voor belangrijke beslissingen, zoals de verkoop van een huis, moet de Vrederechter vooraf een machtiging geven aan de bewindvoerder.

david-marcu-45275-unsplash.jpg

Kan u de kosten van een dagvaarding vermijden?

Een procedure voor de rechtbank wordt meestal ingeleid via een dagvaarding. Een dagvaarding is een officiële akte, die door een gerechtsdeurwaarder betekend wordt aan de partij die gedagvaard wordt. De gerechtsdeurwaarder gaat ter plaatse, belt aan en deelt de inhoud van de dagvaarding mee, samen met het moment waarop de betrokken persoon voor de rechtbank moet verschijnen. Als er niemand thuis is, dan laat de deurwaarder de dagvaarding achter in de brievenbus.

De deurwaarder moet hiervoor natuurlijk vergoed worden. De kostprijs van een dagvaarding ligt meestal tussen de 200 en 500 EUR, afhankelijk van het soort dossier en het aantal betrokken partijen. De partij die de procedure uiteindelijk verliest, moet de kosten van de dagvaarding betalen. Het kan dus nuttig zijn om die kosten proberen te vermijden. Daar zijn een aantal manieren voor.

In sommige gevallen kan een procedure ingeleid worden via een verzoekschrift. Als het verzoekschrift juist wordt opgemaakt en correct op de rechtbank wordt ingediend, dan heeft het even veel waarde als een dagvaarding. Bovendien is een verzoekschrift aanzienlijk goedkoper dan een dagvaarding; de kostprijs ligt doorgaans tussen de 50 en 150 EUR.

Partijen kunnen er ook voor kiezen om vrijwillig te verschijnen voor de rechtbank. Dit betekent dat de partijen zelf naar de rechtbank gaan en op vrijwillige basis hun geschil voorleggen aan de rechter. Een proces-verbaal van vrijwillige verschijning leidt de procedure dan officieel in. De vrijwillige verschijning is enkel mogelijk voor procedures in eerste aanleg. Een beroepsprocedure kan dus niet op deze manier worden opgestart. De beide partijen moeten natuurlijk wel akkoord gaan met de vrijwillige verschijning, hetgeen in een context van conflict niet altijd evident is.

claire-anderson-60670-unsplash.jpg

Kan de stielman zijn aansprakelijkheid elimineren omdat de verbouwers zelf werken deden?

Steeds meer (jonge) mensen kiezen bij hun verbouwingen voor een combinatie van doe-het-zelf-werk en de hulp van een aannemer of stielman. Zij doen dat om begrijpelijke redenen: ze willen tijd winnen, kosten uitsparen of hun eigen stempel kunnen drukken op de werken. Maar hoe verhouden de aansprakelijkheden zich ten opzichte van elkaar? Kan de aannemer zich verschuilen achter de voorbereidingen die de verbouwers zelf getroffen hebben?

Laat ons het direct concreet maken. Stel: een stielman komt de chape gieten, maar de eigenaars doen zelf de voorbereidende werken om de grond te reinigen. Daarmee kunnen ze immers duizenden euro's uitsparen. Na het gieten van de chape komen er barsten en scheuren in de vloer. De stielman schuift de aansprakelijkheid door en zegt dat de eigenaars hun voorbereidingen niet goed genoeg waren, waardoor de chape nu slecht uitvalt. Kan dat zomaar?

De stielman zal als professioneel extra voorzichtig moeten zijn. Als hij ermee akkoord gaat dat de verbouwers zelf voorbereidingen treffen, dan moet hij die voorbereidingen ook grondig inspecteren vooraleer hij aan het werk gaat. De verbouwers mogen ervan uitgaan dat de stielman niet aan zijn werken begint als de voorbereidingen onvoldoende goed zouden zijn. De stielman zal zich dus niet achter de eigen werken van de verbouwers kunnen verbergen. Hij moet zijn verantwoordelijkheid ten volle nemen.

Om alle discussies te vermijden, spreken de verbouwers best tevoren af met de stielman welke voorbereidingen ze zelf mogen treffen, hoe die moeten gebeuren en dat de stielman moet melden als hij vaststelt dat de voorbereidingen onvoldoende goed gebeurd zijn. Als die afspraken op de offerte, het contract of per e-mail gemaakt zijn, dan zal de stielman zich niet achter de eigen werken van de verbouwers kunnen verbergen om aan zijn aansprakelijkheid te ontsnappen.

photo-1444419988131-046ed4e5ffd6.jpeg

Wat is een ontslag om dringende reden?

Een "dringende reden" is een ernstige fout, die elke verdere professionele samenwerking onmiddellijk en definitief onmogelijk maakt. Ook gebeurtenissen uit het privé-leven van een werknemer kunnen een "dringende reden" zijn, voor zover die gebeurtenissen de verderzetting van de arbeidsovereenkomst definitief en onmiddellijk onmogelijk maken. De fout moet wel effectief gebeurd zijn: het voornemen of het plan om iets te doen, volstaat in principe niet. Als de werkgever beroep wil doen op zo'n "dringende reden", dan moet hij die kunnen bewijzen.

Het is niet altijd helemaal duidelijk of bepaalde feiten wel of niet als een "dringende reden" beschouwd kunnen worden. Als er twijfel bestaat, dan zal de rechtbank daarover moeten oordelen. In het verleden werd door rechtbanken al geoordeeld dat een dringende redenen bijvoorbeeld een diefstal, een onverantwoorde afwezigheid, zware agressie, misbruik van vertrouwen of daden van oneerlijke concurrentie kunnen zijn.

Een ontslag om dringende reden moet volgens zeer strikte regels gebeuren:

  • Alle communicatie gebeurt schriftelijk. Bij voorkeur gebruiken partijen aangetekende brieven.

  • De verbreking van de arbeidsovereenkomst moet gebeuren binnen de drie werkdagen vanaf de dag die volgt op de dag waarop de ernstige fout gebeurd is of aan de partij die er beroep op wil doen, bekend is geworden.

  • Binnen de drie werkdagen na de verbreking moet officieel gemeld worden op welke feiten de dringende reden gebaseerd is. Dit mag ook samen met de verbreking zelf gebeuren.

Als er een ontslag om dringende reden gebeurt, dan zal de arbeidsrelatie worden stopgezet zonder het respecteren van een opzegtermijn of zonder de betaling van een opzegvergoeding.

Als het ontslag om dringende reden ten onrechte gebeurt of als de formaliteiten niet nageleefd zijn, dan wordt het ontslag als onrechtmatig beschouwd. De werkgever zal dan wél de opzegvergoeding moeten uitbetalen of de volledige opzegtermijn moeten respecteren.

phil-desforges-724850-unsplash.jpg

Kan een post op sociale media tot een ontslag leiden?

De virtuele wereld is echter dan ooit. Mensen leiden een eigen leven op sociale media. Maar hoe ver kan die virtuele wereld doorsijpelen in de "echte", offline realiteit? Kan een post op Facebook, Twitter of Instagram leiden tot een ontslag? 

Ja. Posts op sociale media mogen onder bepaalde omstandigheden als bewijsmiddel gebruikt worden door de werkgever om over te gaan tot een ontslag.

Het wordt gevaarlijk wanneer de werknemer bepaalde zaken post die niet in lijn zijn met de normen en waarden van het bedrijf, wanneer de werknemer openlijk kritiek geeft op de werkgever of overste of wanneer de werknemer bepaalde collega's in een slecht daglicht plaatst. Maar ook posts die geen rechtstreekse band hebben met het werk kunnen aanleiding geven tot een ontslag. Als de werkgever via Facebook kennis krijgt van feiten uit het privéleven van de werknemer, die echt niet door de beugel kunnen, dan kunnen die ook een rol spelen in het ontslag. Denk bijvoorbeeld aan foto's waarop te zien is hoe iemand drugs gebruikt, overmatig drinkt of een centje bijverdient tijdens het ziekteverlof. 

De werkgever mag de informatie op sociale media enkel gebruiken als hij er rechtmatig kan aan geraken. Als het profiel van de werknemer op sociale media openbaar is, dan mag de werkgever alle informatie gebruiken die hij daarop kan terugvinden. In de rechtspraak is zelfs geoordeeld dat de instelling waarbij "vrienden van vrienden" posts kunnen zien voldoende openbaarheid brengt opdat ook de werkgever er rechtsgeldig beroep op zou mogen doen. De werkgever mag een account niet hacken of door middel van een vals profiel proberen informatie in te winnen.

eaters-collective-129481-unsplash.jpg

Bron: https://www.jobat.be/nl/artikels/ja-je-kan-ontslagen-worden-door-een-facebook-post/

 

Hebben koper en verkoper elk een eigen notaris nodig?

Bij de aankoop van een woning kiezen partijen vaak elk "hun eigen notaris". Dat zou wel eens kunnen doen vermoeden dat een notaris de belangen van één partij verdedigt, net zoals een advocaat dat doet. Nochtans is dat niet het geval. 

Notarissen zijn openbare ambtenaren, die aangesteld zijn om alle akten en contracten op te maken waaraan partijen authenticiteit willen geven. Als partijen een document willen opmaken dat de hoogste bewijskracht heeft en dat gedwongen uitgevoerd kan worden, dan kunnen ze daarvoor beroep doen op de notaris. De notaris is bovendien de enige die akten m.b.t. onroerende goederen en hypotheken mag opmaken.

Zowel de "Organieke Wet op het Notariaat" als de deontologie van de notaris voorzien dat de notaris onpartijdig moet zijn. De notaris moet op een objectieve manier raad geven, zelfs als hij door een andere partij werd aangesteld. Als de notaris van de koper bijvoorbeeld vaststelt dat de verkoper slecht geïnformeerd is of dat er bedrog wordt gepleegd, dan moet de notaris dat melden aan de verkoper. De notaris mag m.a.w. niet ten volle de belangen van één van de partijen behartigen. De notaris moet er steeds over waken dat de wet wordt toegepast en dat alles volgens de regels verloopt.  Er is dus geen enkel bezwaar dat de koper en verkoper op dezelfde notaris een beroep doen.

Als de koper en verkoper toch elk een andere notaris kiezen, dan hebben zij dat recht. De notarissen mogen daar in principe geen extra kosten voor aanrekenen. 

rawpixel-592442-unsplash.jpg

 

 

Mag uw baas uw vraag tot onbetaald verlof weigeren?

Ja.

Onbetaald verlof is geen recht. Het is een gunst vanwege de werkgever. Tussen de werkgever en de werknemer bestaat er immers een contractuele relatie: de werknemer voert bepaalde taken uit, waarvoor hij door de werkgever betaald wordt. Onbetaald verlof betekent een schorsing van die contractuele relatie. Dat kan enkel gebeuren in onderling akkoord.

Partijen kunnen dan ook met elkaar onderhandelen over de voorwaarden en modaliteiten van het onbetaald verlof. Zo mag de werkgever vragen om eerst de wettelijk voorziene vakantiedagen op te nemen of voor dringende situaties wel beschikbaar te blijven tijdens het onbetaald verlof. Het is dan aan de werknemer om te beslissen of hij met die voorwaarden akkoord kan gaan.

Als de werkgever en werknemer tot een akkoord komen, dan zetten ze dat best op papier. Op die manier zijn de afspraken duidelijk en heeft de werknemer een minimum aan zekerheid. Er worden ook best afspraken gemaakt over het eventuele verdere gebruik van de bedrijfswagen, gsm of computer tijdens het onbetaald verlof, als die door het werk ter beschikking worden gesteld aan de werknemer. 

annie-spratt-216507-unsplash.jpg

Hoe maakt u zelf een geldig testament?

Om er zeker van te zijn dat u een geldig testament opmaakt, dat na uw overlijden volledig uitgevoerd zal kunnen worden, doet u best beroep op een notaris. De notaris kan een authentiek of internationaal testament opstellen, waarmee u het meeste zekerheid heeft. Een testament bij de notaris betekent ook wel meer planningswerk, minstens één afspraak ter plaatse, bijkomende kosten en minder discretie. Om die redenen kiezen mensen er soms voor om zelf een testament op te stellen. Dat is perfect mogelijk. De wet bepaalt de geldigheidsvoorwaarden:

1. Zelf geschreven: u moet uw testament zelf en met de hand schrijven. Een getypt testament is niet geldig. U mag het testament ook niet door iemand anders laten schrijven. Enkel uw geschrift mag op het papier te lezen zijn. Een kleine kribbel van iemand anders maakt uw testament al ongeldig. Het kan dus niet om op één papier twee testamenten te schrijven. Elk testament heeft een afzonderlijk en blanco papier nodig.

2. Gedateerd: u moet in uw testament uitdrukkelijk de dag, maand en het jaar vermelden waarop u uw testament opgesteld heeft.

3. Gehandtekend en met naam: u moet uw volledige naam vermelden en u moet uw testament op het einde duidelijk ondertekenen. U doet dat bij voorkeur met de handtekening die op uw paspoort staat en die door iedereen officieel gekend is.

Aan al deze voorwaarden moet voldaan zijn.

U zorgt er daarnaast ook voor dat uw testament in leesbare en duidelijke taal opgesteld is. Beschrijf in detail wat u wil dat met uw vermogen gebeurt. Zorg dat er na uw overlijden geen onduidelijkheid kan zijn over wat u exact bedoeld heeft.

Vermijd het gebruik van Tipp-ex of een andere inkt-uitwisser. Gebruik geen potlood en kies voor inkt die niet snel vervaagt

U kan uw testament zelf bewaren of afgeven aan de notaris. Dat laatste is aan te raden. De notaris zal het testament laten registreren in een centraal register. Op die manier wordt uw testament zeker gevonden na uw overlijden en krijgen uw erfgenamen er officieel kennis van. Als u uw testament zelf bewaart, dan loopt u het risico dat iemand het na uw overlijden kan verstoppen of vernietigen. Het is voor de erfgenamen in zo'n scenario ook makkelijker om de geldigheid van het testament te betwisten. 

jess-watters-555452-unsplash.jpg

Wat moet u best regelen als u feitelijk of wettelijk samenwoont?

Wanneer twee partners met elkaar trouwen, dan voorziet de wet een hele set "basisregels" die van toepassing zijn op de echtgenoten. Dat is helemaal niet of in mindere mate zo wanneer de partners wel samenwonen met elkaar, maar niet gehuwd zijn.

Feitelijke samenwoning betekent dat de partners zonder officiële formaliteiten bij elkaar wonen. Bij een wettelijke samenwoning is de samenleving al iets officiëler: de partners hebben op het gemeentehuis een verklaring van wettelijke samenwoning afgelegd.

Welke regels voorziet de wet (niet)? 

De wetgever voorziet geen regels voor mensen die feitelijk samenwonen. Feitelijke samenwoners zijn vanuit juridisch oogpunt dan ook niets aan elkaar verschuldigd. Ze moeten niet volgens een bepaalde verhouding bijdragen in de kosten van het samenwonen, ze genieten geen bescherming m.b.t. hun gezinswoning en ze hebben volledig onafhankelijke financiële situaties. 

Bij de wettelijke samenwoners ligt dat anders. De wetgever bepaalt dat zij in de lasten van hun samenwoning moeten bijdragen volgens de mogelijkheden van elke partner. De schulden die gepaard gaan met de samenleving kunnen ook op de beide partners verhaald worden. De langstlevende wettelijke samenwoner is beschermd t.a.v. de gezinswoning, waarop hij na het overlijden van zijn partner het vruchtgebruik heeft. Voor de rest gelden er voor wettelijke samenwoners geen bijzondere regels.

Bij een samenwoning is het dan ook aangewezen dat de partners een samenlevingscontract opstellen. Zij maken best minstens over de volgende zaken schriftelijke afspraken met elkaar: hoe worden de "gebruikelijke" kosten en de kosten van de samenleving verdeeld? Hoe worden buitengewone en uitzonderlijke kosten verdeeld? Hoe worden gezamenlijke spullen verdeeld als de relatie stuk loopt? Wie mag in de woning blijven als de relatie tot een einde komt? Het is ook aangeraden om een inventaris of lijst te maken van welke spullen aan welke partner toebehoren. Die lijst kan bij het samenlevingscontract gevoegd worden, zodat er daarover later geen discussie kan bestaan.

Meer weten? The Legal Home staat graag ter beschikking!

pablo-heimplatz-317359-unsplash.jpg

Wat kan u doen tegen overhangende takken of struiken van uw buurman?

De zomer is volop in het land en al het groen staat op z'n mooist. Helaas kan dat soms ook tot frustraties leiden. Hoe reageert u bijvoorbeeld als de bomen of struiken van uw buurman te veel overhangen in uw eigen tuin? 

Het is nuttig om de belangrijkste regels eens op een rijtje te zetten.

Hoogstammige bomen moeten op minimaal 2 meter van de perceelgrens geplant worden. Hoogstammige bomen zijn bomen die minstens één meter hoog en één meter breed zijn. Andere bomen en struiken moeten op minstens 0,5 meter van de perceelgrens staan. Hetzelfde geldt voor een haag. Dit zijn de basisregels. Uw gemeente kan bijkomende en strengere regels voorzien. U kan deze regels doorgaans via e-mail bij uw gemeente opvragen. De gemeente kan in het kader van concrete bouwaanvragen soms afwijkende afstanden opleggen of toestaan. Ook die informatie kan u als belanghebbende buur opvragen.

Zelfs als deze regels gerespecteerd zijn, kan het dat takken of bladeren van uw buurman toch nog overhangen in uw tuin. U mag de struiken of takken die in uw tuin overhangen zelf snoeien, maar enkel nadat u de toestemming van uw buur gekregen heeft. Begin dus nooit zelf aan snoeiwerken vooraleer u de buurman daarover aangesproken heeft. Als uw buur zich akkoord verklaart, dan mag u enkel de takken en bladeren snoeien die effectief overhangen op uw eigendom. U mag geen snoeiwerken uitvoeren op het perceel van uw buur.

Als de wortels van bomen of struiken van uw buur doorgroeien naar uw perceel, dan mag u die zonder voorafgaand akkoord uit de grond halen. U moet daarvoor vooraf geen toestemming vragen aan uw buurman.

Hoe gaat u best met zo'n situatie om?

Begin in elk geval met een gesprek met uw buur. Leg uit waarom bepaalde zaken hinderlijk of storend zijn en zoek samen naar een oplossing. De wijkagent kan hier ook een rol in spelen. Als daar geen oplossing uit voortkomt, dan kan u een zaak starten bij de Vrederechter. De Vrederechter kan ter plaatse komen en op die manier alsnog in der minne een oplossing proberen te vinden. Als partijen het dan nog niet eens geraken, is de enige optie een procedure bij de Vrederechter. Zo'n procedure kan gemakkelijk meer dan één jaar duren en de buren hebben daarvoor best elk een advocaat nodig.

tiago-aguiar-22791-unsplash.jpg

Kan u een e-mail of SMS als bewijs gebruiken in de rechtbank?

E-mail en SMS zijn alomtegenwoordig in ons dagelijks leven. Ook bij belangrijke beslissingen spelen ze vaak een rol: u doet een bod op een woning via e-mail, u gaat akkoord met de offerte van een stielman via een SMS-bericht, u verkoopt uw wagen via een zoekertje dat uitmondt in e-mailverkeer, etc. Maar welke waarde hebben e-mails en SMSen in de rechtbank? Gelden ze als volwaardig bewijs?

Een e-mail en SMS worden in principe aanvaard als een "begin van bewijs". Dit betekent dat ze aangevuld moeten worden met andere bewijsstukken, zoals bijvoorbeeld getuigenissen, de werkelijke uitvoering van bepaalde afspraken, juridische vermoedens of andere documenten. 

Het wordt moeilijker als er betwisting bestaat over de verzending van de e-mail of het SMS-bericht. Als de ene partij een e-mail naar voor brengt als bewijs, maar de andere partij ontkent dat hij die ontvangen heeft, dan is het allemaal niet zo vanzelfsprekend meer. Met wat knip-en-plak-werk kan een e-mail immers gemakkelijk aangepast worden nadat hij afgedrukt is. Het principe is dan dat de verzender van de e-mail of het SMS-bericht de inhoud ervan moet kunnen bewijzen. Dat kan desnoods via de aanstelling van een deskundige, die de overeenstemming tussen de werkelijk verstuurde en de aan de rechtbank voorgelegde e-mail kan bevestigen.

Een e-mail of SMS kunnen evenwel niet zomaar een schriftelijke overeenkomst vervangen. Het Belgisch recht voorziet dat voor het geldig bewijs van alle verbintenissen met een waarde boven de 375 EUR een onderhands ondertekend document nodig is. Een e-mail of SMS zijn dat in principe niet, want ze bevatten geen officiële handtekening. Maar ook hier zet de digitale evolutie zich door: als een e-mail elektronisch gehandtekend is, dan zal hij wél als een officieel onderhands ondertekend document kunnen dienen, waarmee verbintenissen van meer dan 375 EUR geldig bewezen kunnen worden. Let wel: het gaat dan niet om de standaard e-mailhandtekening, maar wel om een elektronisch gevalideerde handtekening. 

Wat moet u hiervan nu best onthouden? Als er echt iets grondig verkeerd loopt of u officieel iets wil vastleggen, dan doet u dat voor alle zekerheid nog altijd best via een aangetekende brief. De waarde daarvan is dubbel: enerzijds is zo'n brief automatisch een geldig schriftelijk bewijs, maar anderzijds geldt zo'n brief ook als laatste kans voor de andere partij om alsnog het juiste te doen.

Meer weten? E-mail of SMS mij ;-) 

Schermafbeelding 2018-07-06 om 08.22.52 1.png

Is een huwelijkscontract verplicht?

Laat ons de vraag alvast onmiddellijk beantwoorden: neen. 

Wanneer twee mensen met elkaar trouwen, zijn ze niet verplicht om een huwelijkscontract te maken. Als de trouwers niets ondernemen, dan is het zogenoemde "wettelijk stelsel" op hen van toepassing. Dit is het stelsel dat door de wet voorzien wordt als "vangnet", voor het geval waarin de trouwers zelf niets voorzien.

Het wettelijk stelsel is naar het aanvoelen van veel mensen fair opgesteld. Relatief veel mensen kunnen zich daar dus in vinden. Onder het wettelijk stelsel behoren de volgende zaken tot het eigen vermogen van een echtgenoot: alles wat de echtgenoot al bezat voor het huwelijk (eigen spaarrekening, eigen wagen, ...) en alles wat een echtgenoot tijdens het huwelijk krijgt uit een erfenis of schenking. Alle inkomsten uit het beroep (zoals het loon, bonus, premie of een eventuele werkloosheidsuitkering) komen toe aan het gemeenschappelijk vermogen, net zoals de opbrengsten van de eigen goederen van elke echtgenoot. Als een echtgenoot bijvoorbeeld een eigen appartement heeft, dan zullen de huurgelden daarvan aan de twee echtgenoten toekomen, elk voor de helft. Voor de schulden gelden dezelfde regels. Als het statuut van een voorwerp of eigendom niet bewezen kan worden, dan wordt er binnen het wettelijk stelsel vermoed dat het gemeenschappelijk is.

Als partners zo weinig mogelijk tezamen willen hebben, dan opteren ze best voor het stelsel van "scheiding van goederen". Hierbij wordt het eigen vermogen van elke echtgenoot zo groot mogelijk gemaakt. De echtgenoten kunnen hun vermogens volledig gescheiden houden.

Als partners zoveel mogelijk gezamenlijk willen maken, dan opteren ze best voor het stelsel van "gemeenschap van goederen". Daarbij zijn alle goederen gemeenschappelijk: alles komt voor de helft aan elke echtgenoot toe, ongeacht hoe de goederen gekregen werden (aankoop, schenking, erfenis, ...). Dit is de meest verregaande vorm van solidariteit.

Een huwelijkscontract kan ook à la carte opgesteld worden. De trouwers kunnen voor een stelsel kiezen en dat op bepaalde punten wijzigen of er bepaalde clausules aan toevoegen. Zolang de "eigenheid" van het gekozen stelsel niet aangetast wordt, kunnen de echtgenoten in alle vrijheid beslissen. Een advocaat of notaris kan hen hierin best vooraf adviseren.

photo-1430799593721-27f43821710d.jpeg