Mag uw baas uw vraag tot onbetaald verlof weigeren?

Ja.

Onbetaald verlof is geen recht. Het is een gunst vanwege de werkgever. Tussen de werkgever en de werknemer bestaat er immers een contractuele relatie: de werknemer voert bepaalde taken uit, waarvoor hij door de werkgever betaald wordt. Onbetaald verlof betekent een schorsing van die contractuele relatie. Dat kan enkel gebeuren in onderling akkoord.

Partijen kunnen dan ook met elkaar onderhandelen over de voorwaarden en modaliteiten van het onbetaald verlof. Zo mag de werkgever vragen om eerst de wettelijk voorziene vakantiedagen op te nemen of voor dringende situaties wel beschikbaar te blijven tijdens het onbetaald verlof. Het is dan aan de werknemer om te beslissen of hij met die voorwaarden akkoord kan gaan.

Als de werkgever en werknemer tot een akkoord komen, dan zetten ze dat best op papier. Op die manier zijn de afspraken duidelijk en heeft de werknemer een minimum aan zekerheid. Er worden ook best afspraken gemaakt over het eventuele verdere gebruik van de bedrijfswagen, gsm of computer tijdens het onbetaald verlof, als die door het werk ter beschikking worden gesteld aan de werknemer. 

annie-spratt-216507-unsplash.jpg

Hoe maakt u zelf een geldig testament?

Om er zeker van te zijn dat u een geldig testament opmaakt, dat na uw overlijden volledig uitgevoerd zal kunnen worden, doet u best beroep op een notaris. De notaris kan een authentiek of internationaal testament opstellen, waarmee u het meeste zekerheid heeft. Een testament bij de notaris betekent ook wel meer planningswerk, minstens één afspraak ter plaatse, bijkomende kosten en minder discretie. Om die redenen kiezen mensen er soms voor om zelf een testament op te stellen. Dat is perfect mogelijk. De wet bepaalt de geldigheidsvoorwaarden:

1. Zelf geschreven: u moet uw testament zelf en met de hand schrijven. Een getypt testament is niet geldig. U mag het testament ook niet door iemand anders laten schrijven. Enkel uw geschrift mag op het papier te lezen zijn. Een kleine kribbel van iemand anders maakt uw testament al ongeldig. Het kan dus niet om op één papier twee testamenten te schrijven. Elk testament heeft een afzonderlijk en blanco papier nodig.

2. Gedateerd: u moet in uw testament uitdrukkelijk de dag, maand en het jaar vermelden waarop u uw testament opgesteld heeft.

3. Gehandtekend en met naam: u moet uw volledige naam vermelden en u moet uw testament op het einde duidelijk ondertekenen. U doet dat bij voorkeur met de handtekening die op uw paspoort staat en die door iedereen officieel gekend is.

Aan al deze voorwaarden moet voldaan zijn.

U zorgt er daarnaast ook voor dat uw testament in leesbare en duidelijke taal opgesteld is. Beschrijf in detail wat u wil dat met uw vermogen gebeurt. Zorg dat er na uw overlijden geen onduidelijkheid kan zijn over wat u exact bedoeld heeft.

Vermijd het gebruik van Tipp-ex of een andere inkt-uitwisser. Gebruik geen potlood en kies voor inkt die niet snel vervaagt

U kan uw testament zelf bewaren of afgeven aan de notaris. Dat laatste is aan te raden. De notaris zal het testament laten registreren in een centraal register. Op die manier wordt uw testament zeker gevonden na uw overlijden en krijgen uw erfgenamen er officieel kennis van. Als u uw testament zelf bewaart, dan loopt u het risico dat iemand het na uw overlijden kan verstoppen of vernietigen. Het is voor de erfgenamen in zo'n scenario ook makkelijker om de geldigheid van het testament te betwisten. 

jess-watters-555452-unsplash.jpg

Wat moet u best regelen als u feitelijk of wettelijk samenwoont?

Wanneer twee partners met elkaar trouwen, dan voorziet de wet een hele set "basisregels" die van toepassing zijn op de echtgenoten. Dat is helemaal niet of in mindere mate zo wanneer de partners wel samenwonen met elkaar, maar niet gehuwd zijn.

Feitelijke samenwoning betekent dat de partners zonder officiële formaliteiten bij elkaar wonen. Bij een wettelijke samenwoning is de samenleving al iets officiëler: de partners hebben op het gemeentehuis een verklaring van wettelijke samenwoning afgelegd.

Welke regels voorziet de wet (niet)? 

De wetgever voorziet geen regels voor mensen die feitelijk samenwonen. Feitelijke samenwoners zijn vanuit juridisch oogpunt dan ook niets aan elkaar verschuldigd. Ze moeten niet volgens een bepaalde verhouding bijdragen in de kosten van het samenwonen, ze genieten geen bescherming m.b.t. hun gezinswoning en ze hebben volledig onafhankelijke financiële situaties. 

Bij de wettelijke samenwoners ligt dat anders. De wetgever bepaalt dat zij in de lasten van hun samenwoning moeten bijdragen volgens de mogelijkheden van elke partner. De schulden die gepaard gaan met de samenleving kunnen ook op de beide partners verhaald worden. De langstlevende wettelijke samenwoner is beschermd t.a.v. de gezinswoning, waarop hij na het overlijden van zijn partner het vruchtgebruik heeft. Voor de rest gelden er voor wettelijke samenwoners geen bijzondere regels.

Bij een samenwoning is het dan ook aangewezen dat de partners een samenlevingscontract opstellen. Zij maken best minstens over de volgende zaken schriftelijke afspraken met elkaar: hoe worden de "gebruikelijke" kosten en de kosten van de samenleving verdeeld? Hoe worden buitengewone en uitzonderlijke kosten verdeeld? Hoe worden gezamenlijke spullen verdeeld als de relatie stuk loopt? Wie mag in de woning blijven als de relatie tot een einde komt? Het is ook aangeraden om een inventaris of lijst te maken van welke spullen aan welke partner toebehoren. Die lijst kan bij het samenlevingscontract gevoegd worden, zodat er daarover later geen discussie kan bestaan.

Meer weten? The Legal Home staat graag ter beschikking!

pablo-heimplatz-317359-unsplash.jpg

Wat kan u doen tegen overhangende takken of struiken van uw buurman?

De zomer is volop in het land en al het groen staat op z'n mooist. Helaas kan dat soms ook tot frustraties leiden. Hoe reageert u bijvoorbeeld als de bomen of struiken van uw buurman te veel overhangen in uw eigen tuin? 

Het is nuttig om de belangrijkste regels eens op een rijtje te zetten.

Hoogstammige bomen moeten op minimaal 2 meter van de perceelgrens geplant worden. Hoogstammige bomen zijn bomen die minstens één meter hoog en één meter breed zijn. Andere bomen en struiken moeten op minstens 0,5 meter van de perceelgrens staan. Hetzelfde geldt voor een haag. Dit zijn de basisregels. Uw gemeente kan bijkomende en strengere regels voorzien. U kan deze regels doorgaans via e-mail bij uw gemeente opvragen. De gemeente kan in het kader van concrete bouwaanvragen soms afwijkende afstanden opleggen of toestaan. Ook die informatie kan u als belanghebbende buur opvragen.

Zelfs als deze regels gerespecteerd zijn, kan het dat takken of bladeren van uw buurman toch nog overhangen in uw tuin. U mag de struiken of takken die in uw tuin overhangen zelf snoeien, maar enkel nadat u de toestemming van uw buur gekregen heeft. Begin dus nooit zelf aan snoeiwerken vooraleer u de buurman daarover aangesproken heeft. Als uw buur zich akkoord verklaart, dan mag u enkel de takken en bladeren snoeien die effectief overhangen op uw eigendom. U mag geen snoeiwerken uitvoeren op het perceel van uw buur.

Als de wortels van bomen of struiken van uw buur doorgroeien naar uw perceel, dan mag u die zonder voorafgaand akkoord uit de grond halen. U moet daarvoor vooraf geen toestemming vragen aan uw buurman.

Hoe gaat u best met zo'n situatie om?

Begin in elk geval met een gesprek met uw buur. Leg uit waarom bepaalde zaken hinderlijk of storend zijn en zoek samen naar een oplossing. De wijkagent kan hier ook een rol in spelen. Als daar geen oplossing uit voortkomt, dan kan u een zaak starten bij de Vrederechter. De Vrederechter kan ter plaatse komen en op die manier alsnog in der minne een oplossing proberen te vinden. Als partijen het dan nog niet eens geraken, is de enige optie een procedure bij de Vrederechter. Zo'n procedure kan gemakkelijk meer dan één jaar duren en de buren hebben daarvoor best elk een advocaat nodig.

tiago-aguiar-22791-unsplash.jpg

Kan u een e-mail of SMS als bewijs gebruiken in de rechtbank?

E-mail en SMS zijn alomtegenwoordig in ons dagelijks leven. Ook bij belangrijke beslissingen spelen ze vaak een rol: u doet een bod op een woning via e-mail, u gaat akkoord met de offerte van een stielman via een SMS-bericht, u verkoopt uw wagen via een zoekertje dat uitmondt in e-mailverkeer, etc. Maar welke waarde hebben e-mails en SMSen in de rechtbank? Gelden ze als volwaardig bewijs?

Een e-mail en SMS worden in principe aanvaard als een "begin van bewijs". Dit betekent dat ze aangevuld moeten worden met andere bewijsstukken, zoals bijvoorbeeld getuigenissen, de werkelijke uitvoering van bepaalde afspraken, juridische vermoedens of andere documenten. 

Het wordt moeilijker als er betwisting bestaat over de verzending van de e-mail of het SMS-bericht. Als de ene partij een e-mail naar voor brengt als bewijs, maar de andere partij ontkent dat hij die ontvangen heeft, dan is het allemaal niet zo vanzelfsprekend meer. Met wat knip-en-plak-werk kan een e-mail immers gemakkelijk aangepast worden nadat hij afgedrukt is. Het principe is dan dat de verzender van de e-mail of het SMS-bericht de inhoud ervan moet kunnen bewijzen. Dat kan desnoods via de aanstelling van een deskundige, die de overeenstemming tussen de werkelijk verstuurde en de aan de rechtbank voorgelegde e-mail kan bevestigen.

Een e-mail of SMS kunnen evenwel niet zomaar een schriftelijke overeenkomst vervangen. Het Belgisch recht voorziet dat voor het geldig bewijs van alle verbintenissen met een waarde boven de 375 EUR een onderhands ondertekend document nodig is. Een e-mail of SMS zijn dat in principe niet, want ze bevatten geen officiële handtekening. Maar ook hier zet de digitale evolutie zich door: als een e-mail elektronisch gehandtekend is, dan zal hij wél als een officieel onderhands ondertekend document kunnen dienen, waarmee verbintenissen van meer dan 375 EUR geldig bewezen kunnen worden. Let wel: het gaat dan niet om de standaard e-mailhandtekening, maar wel om een elektronisch gevalideerde handtekening. 

Wat moet u hiervan nu best onthouden? Als er echt iets grondig verkeerd loopt of u officieel iets wil vastleggen, dan doet u dat voor alle zekerheid nog altijd best via een aangetekende brief. De waarde daarvan is dubbel: enerzijds is zo'n brief automatisch een geldig schriftelijk bewijs, maar anderzijds geldt zo'n brief ook als laatste kans voor de andere partij om alsnog het juiste te doen.

Meer weten? E-mail of SMS mij ;-) 

Schermafbeelding 2018-07-06 om 08.22.52 1.png

Vlucht vertraagd of geannuleerd? Claim uw compensatie!

Europese wetgeving voorziet dat u als consument het recht heeft op een compensatie wanneer uw vlucht vertraagd of geannuleerd is. De wetgeving is van toepassing van zodra u vanop een Europese luchthaven vertrekt of wanneer u vanuit een niet-Europees land naar een Europese luchthaven terugvliegt (dit laatste enkel indien de vlucht uitgevoerd wordt door een luchtvaartmaatschappij uit de EU).

Wanneer uw vlucht geannuleerd wordt, dan heeft u recht op een vergoeding van 250 EUR per persoon als u tot en met 1.500 km ver zou gevlogen hebben, 400 EUR per persoon voor alle andere vluchten tussen Europese landen of voor vluchten van of naar buiten Europa tussen de 1.500 km en 3.500 km en op 600 EUR voor alle verdere vluchten van of naar buiten Europa. Om de afstand te bepalen, houdt de wetgeving rekening met de laatste bestemming waar de passagier als gevolg van de annulering zal zijn aangekomen. De financiële compensatie is niet van toepassing wanneer de vliegtuigmaatschappij u alsnog binnen de twee, drie of vier uur kan laten vertrekken, afhankelijk van hoe ver uw vlucht gaat. Als u tijdig wordt omgeboekt, dan zal er dus geen vergoeding te claimen zijn.

Wat als uw vlucht vertraagd is? De wetgever voorziet dat elke passagier een “redelijke” vertraging moet tolereren, zonder daarbij direct recht te hebben op een compensatie. Voor vluchten tot maximaal 1.500 km moet de passagier een vertraging van maximaal 2 uur verdragen, voor vluchten tussen Europese landen of voor vluchten van of naar buiten Europa tussen de 1.500 km en 3.500 km moet de passagier een vertraging van maximaal drie uur verdragen en voor alle andere vluchten moet de passagier maximaal een vertraging van vier uur tolereren. Wanneer uw vlucht meer dan de voorgenoemde uren vertraagd is, dan heeft u recht op een maaltijd en de mogelijkheid om u te verfrissen. U heeft in zo’n geval ook het recht om op kosten van de luchtvaartmaatschappij twee telefoontjes, fax- of e-mailberichten te verzenden. In sommige gevallen kan u ook aanspraak maken op een hotelovernachting. Pas wanneer uw vlucht minstens vijf uur vertraagd is, heeft u recht op een terugbetaling van uw ticket.

De luchtvaartmaatschappij moet de rechten van passagiers duidelijk leesbaar uithangen aan de incheckbalie. Wanneer passagiers onder één van de hoger beschreven situaties vallen, dan moet de luchtvaartmaatschappij spontaan hun rechten via een schriftelijk bericht aan de passagiers meedelen. De rechten van de passagiers kunnen niet contractueel uitgesloten worden. De luchtvaartmaatschappij zal geen compensatie of vergoeding verschuldigd zijn wanneer er sprake is van “buitengewone omstandigheden”, zoals bijvoorbeeld een terroristische aanslag of een andere vorm van overmacht.

photo-1517040916461-578c95ab2e0e.jpeg

Is een huwelijkscontract verplicht?

Laat ons de vraag alvast onmiddellijk beantwoorden: neen. 

Wanneer twee mensen met elkaar trouwen, zijn ze niet verplicht om een huwelijkscontract te maken. Als de trouwers niets ondernemen, dan is het zogenoemde "wettelijk stelsel" op hen van toepassing. Dit is het stelsel dat door de wet voorzien wordt als "vangnet", voor het geval waarin de trouwers zelf niets voorzien.

Het wettelijk stelsel is naar het aanvoelen van veel mensen fair opgesteld. Relatief veel mensen kunnen zich daar dus in vinden. Onder het wettelijk stelsel behoren de volgende zaken tot het eigen vermogen van een echtgenoot: alles wat de echtgenoot al bezat voor het huwelijk (eigen spaarrekening, eigen wagen, ...) en alles wat een echtgenoot tijdens het huwelijk krijgt uit een erfenis of schenking. Alle inkomsten uit het beroep (zoals het loon, bonus, premie of een eventuele werkloosheidsuitkering) komen toe aan het gemeenschappelijk vermogen, net zoals de opbrengsten van de eigen goederen van elke echtgenoot. Als een echtgenoot bijvoorbeeld een eigen appartement heeft, dan zullen de huurgelden daarvan aan de twee echtgenoten toekomen, elk voor de helft. Voor de schulden gelden dezelfde regels. Als het statuut van een voorwerp of eigendom niet bewezen kan worden, dan wordt er binnen het wettelijk stelsel vermoed dat het gemeenschappelijk is.

Als partners zo weinig mogelijk tezamen willen hebben, dan opteren ze best voor het stelsel van "scheiding van goederen". Hierbij wordt het eigen vermogen van elke echtgenoot zo groot mogelijk gemaakt. De echtgenoten kunnen hun vermogens volledig gescheiden houden.

Als partners zoveel mogelijk gezamenlijk willen maken, dan opteren ze best voor het stelsel van "gemeenschap van goederen". Daarbij zijn alle goederen gemeenschappelijk: alles komt voor de helft aan elke echtgenoot toe, ongeacht hoe de goederen gekregen werden (aankoop, schenking, erfenis, ...). Dit is de meest verregaande vorm van solidariteit.

Een huwelijkscontract kan ook à la carte opgesteld worden. De trouwers kunnen voor een stelsel kiezen en dat op bepaalde punten wijzigen of er bepaalde clausules aan toevoegen. Zolang de "eigenheid" van het gekozen stelsel niet aangetast wordt, kunnen de echtgenoten in alle vrijheid beslissen. Een advocaat of notaris kan hen hierin best vooraf adviseren.

photo-1430799593721-27f43821710d.jpeg

Wat gebeurt er met de contracten van iemand die overlijdt?

In dit artikel beantwoorden we de vraag of de erfgenamen de overeenkomsten moeten respecteren die de overledene afgesloten had tijdens zijn leven.

Alle elementen die deel uitmaakten van het vermogen van de overledene gaan over naar de erfgenamen. Dit betekent dat niet alleen de activa, zoals bijvoorbeeld de spaarrekening of de woning, in de erfenis terecht komen, maar ook de passiva, zoals bijvoorbeeld bepaalde schulden of overeenkomsten.

De overeenkomsten gaan in hun totaliteit over op de erfgenamen. De erfgenamen kunnen zich m.a.w. beroepen op alle clausules die in het contract opgenomen zijn. Op die manier kunnen zij meestal via een eenvoudige opzegging van het contract een einde maken aan de overeenkomst die zij geërfd hebben. Als het contract geen opzeggingsmogelijkheid voorziet, dan gelden de algemene wettelijke regels. Soms bieden die een extra uitweg uit de overeenkomst. Als geen van deze mogelijkheden tot de opties behoort, dan is het aangewezen dat de erfgenamen in onderhandeling gaan met de andere contractspartij om het contract te beëindigen.

De enige uitzondering op deze regel zijn overeenkomsten die “intuitu personae” zijn. Dit is een wettelijke benaming voor contracten waarbij de persoonlijkheid, kennis of kunde van de overleden contractspartij essentieel was om tot een overeenkomst te komen. Denk bijvoorbeeld aan een opdracht voor een kunstenaar. De erfgenamen beschikken niet over dezelfde talenten en ervaring en zullen die opdracht dus niet kunnen / moeten uitvoeren. Zulke overeenkomsten komen door het overlijden vanzelf tot een einde.

rawpixel-592442-unsplash.jpg

Vanaf wanneer bent u gebonden door de algemene voorwaarden van de partij waarmee u een contract sluit?

Om een juist antwoord op deze vraag te kunnen geven, moeten we een onderscheid maken tussen consumenten en handelaars. 

Als u een consument bent, dan moet u vòòr de totstandkoming van het contract duidelijk kennis gekregen hebben van de algemene voorwaarden. De algemene voorwaarden moeten m.a.w. aan u overgemaakt zijn op een leesbare, duidelijke en verstaanbare manier.

Bovendien moet u de algemene voorwaarden met absolute zekerheid aanvaard hebben. Die aanvaarding wordt best bewezen door uw handtekening, maar ook andere handelingen komen eventueel in aanmerking als bewijs. Zo kan een uitdrukkelijke bevestiging per e-mail dat u akkoord gaat met de algemene voorwaarden ook als bewijsstuk dienen.

Als een consument de algemene voorwaarden voor het eerst te zien krijgt op de achterkant van een factuur, dan zullen die niet afgedwongen kunnen worden ten aanzien van die consument. 

Voor handelaars is de wetgever minder streng. Tussen handelaars geldt er immers meer vrijheid: handelaars worden verondersteld een basiskennis te hebben over de toepassing van algemene voorwaarden en de daarbij horende clausules. Zo kan tussen handelaars de aanvaarding van een factuur een voldoende bewijs zijn voor de aanvaardingen de algemene voorwaarden.

rawpixel-384904-unsplash.jpg

Kan u (één van) uw kinderen onterven?

Het antwoord is eenvoudig: neen.

De wet laat niet toe dat een ouder zijn kind helemaal niets nalaat uit de erfenis. Kinderen zijn immers beschermde erfgenamen van hun ouders (“reservataire erfgenamen”). De kinderen hebben m.a.w. altijd recht op een minimaal deel uit de erfenis van hun ouders. 

Dat minimaal deel noemen we “de reserve”. Momenteel hangt de grootte van de reserve af van het aantal kinderen. Vanaf 1 september 2018 wordt de reserve in elke situatie de helft van het vermogen van de ouder. Dit betekent dat de overleden ouder met de ene helft van zijn vermogen vrij kan doen wat hij/zij wil, maar dat de andere helft sowieso over de kinderen verdeeld moet worden. Hoeveel kinderen er zijn, is daarbij niet relevant meer.

Als een ouder de wetsbepalingen niet respecteert, dan kan het benadeelde kind zijn reserve opeisen. De persoon die te veel gekregen heeft, zal dan een stuk moeten teruggeven aan het benadeelde kind. Het maakt daarbij niet uit of een ander kind te veel kreeg of een derde partij.

Een kind is niet verplicht om zijn/haar reserve te claimen. Vanaf 1 september 2018 zal een kind zelfs op voorhand afstand kunnen doen van zijn/haar claim op het reserve-deel. Dat moet dan wel gebeuren via een authentieke akte, die door de notaris opgesteld wordt onder de vorm van een erfovereenkomst.

Hoeveel bedraagt de huurwaarborg en waarvoor mag die dienen?

De huurwaarborg is het bedrag dat een huurder bij de start van een huurovereenkomst op een geblokkeerde rekening plaatst. Dit artikel gaat over de huurwaarborg die de huurder betaalt voor de huur van zijn hoofdverblijfplaats.

De wet voorziet dat de huurwaarborg twee maanden huur bedraagt. De waarborg moet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder worden geplaatst. De verhuurder kan geen hogere waarborg eisen en de huurder kan niet afdwingen om een lagere waarborg te betalen.

Het bedrag dient als “waarborg” voor de verplichtingen van de huurder. De huurder zal de waarborg dus terugkrijgen van zodra vaststaat dat hij al zijn verplichtingen uit het huurcontract nageleefd heeft. Als de huurder het verhuurde appartement bijvoorbeeld beschadigd heeft, dan mag de huurder een deel van de huurwaarborg behouden als vergoeding voor die schade. In principe kan de huurprijs niet van de waarborg afgehouden worden, tenzij als een rechtbank daartoe toelating geeft.

De bank zal de waarborg pas terugbetalen als beide partijen daarmee akkoord gaan en dat ook zo op papier neergeschreven staat. Als partijen het oneens zijn met elkaar, dan kan een vonnis van de rechtbank hun akkoord tot vrijgave vervangen. De rechter zal in dat geval beslissen welk deel van de waarborg aan wie wordt vrijgegeven. 

sina-khansari-442552-unsplash.jpg

Bent u verplicht om een voorschot te betalen bij de aankoop van een woning?

Het is gebruikelijk dat de koper bij de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst (= compromis) een eerste betaling doet aan de verkoper. Doorgaans bedraagt zo’n voorschot 10% van de totale koopprijs.

Kan de koper tot de betaling van een voorschot verplicht worden en wat zegt de wet hierover?

De betaling van een voorschot is nergens in de wet voorzien. Het is dus geen wettelijke verplichting. De koper en verkoper kunnen hierover met elkaar vrij onderhandelen. Moet er een voorschot betaald worden? Kan het voorschot geen 5% in de plaats van de gebruikelijke 10% zijn? Partijen mogen hierover met elkaar de afspraken maken die zij willen.

Enkel in de Wet Breyne is er een bovengrens voor het voorschot voorzien. Bij de aankoop van een sleutel-op-de-deur-woonst mag de koper maximaal een voorschot van 5% betalen. De verkoper mag geen hoger bedrag vragen.

Als de koper zo'n eerste betaling doet, dan benoemt hij die best niet als een “voorschot”, maar wel als een “waarborg”. Een waarborg blijft juridisch immers deel uitmaken van het vermogen van de koper tot het moment waarop de notariële akte van verkoop ondertekend is. Een voorschot komt sneller in het vermogen van de verkoper terecht, wat het risico voor de koper groter maakt, bijvoorbeeld als de verkoper failliet zou gaan of de koop uiteindelijk toch niet kan doorgaan.

christian-koch-79679-unsplash.jpg

Wat is een ingebrekestelling?

Een ingebrekestelling is een schriftelijke mededeling van de ene partij aan een andere partij, waarbij uitdrukkelijk gevraagd wordt om iets wel of niet te doen en waarbij een redelijke termijn geboden wordt om gevolg te geven aan dat verzoek.

Een ingebrekestelling of aanmaning is m.a.w. een "laatste kans" voor iemand om zich in regel te stellen met gemaakte afspraken, gedane beloftes of ondertekende overeenkomsten. U kan geen gerechtelijke procedure inleiden als de andere partij tevoren niet op een correcte manier in gebreke is gesteld. 

Opdat een ingebrekestelling geldig zou zijn, moeten minstens de volgende voorwaarden vervuld zijn:

  1. De ingebrekestelling gebeurt schriftelijk. Een mondelinge ingebrekestelling volstaat niet.
  2. De ingebrekestelling wordt per aangetekend schrijven aan de andere partij bezorgd. Een "aangetekende e-mail" voldoet in principe niet, tenzij als de partijen daarover tevoren afspraken hebben gemaakt met elkaar.
  3. De ingebrekestelling is duidelijk gemotiveerd. Ze beschrijft op welk vlak er tekortkomingen zijn en hoe die kunnen worden opgelost.
  4. In de ingebrekestelling wordt een redelijke termijn vermeld, waarbinnen de andere partij zich alsnog in regel kan stellen. Hoe lang zo'n redelijke termijn is, hangt af van de context. Voor de betaling van een niet-geprotesteerde factuur kan bijvoorbeeld één week een redelijke termijn zijn, maar voor de uitvoering van grote bouwwerken zal die termijn doorgaans iets langer zijn.

Een ingebrekestelling moet niet per se door een advocaat verzonden worden. U kan dat dus zelf doen. Het kan natuurlijk wel zinvol zijn om even bij een advocaat raad in te winnen om af te toetsen of u geen fouten maakt.

kelly-sikkema-382044-unsplash.jpg

Hot topic: de regering zorgt ervoor dat u een koop kan sluiten via e-mail!

Deze ochtend kwam het nieuws naar buiten dat de Federale Regering morgen een nieuw wetsontwerp zal goedkeuren, dat ervoor zorgt dat contracten die betrekking hebben op de verkoop van een onroerend goed via e-mail gesloten kunnen worden. De aanleiding voor het nieuwe wetsontwerp is een uitspraak van het Hof van Beroep van Antwerpen, dat vorig jaar verwees naar een andere wet om een deal die een koper en verkoper per mail met elkaar gesloten hadden, als ongeldig te beschouwen.

Het uitgangspunt blijft dat er een koop is tussen partijen van zodra zij het eens zijn met elkaar over het voorwerp (welk onroerend goed wordt verkocht?) en de prijs (voor hoeveel euro wordt het verkocht?). Als partijen iets anders als essentieel beschouwen, zoals bijvoorbeeld het moment waarop de sleutels overgedragen zullen worden, dan moeten ze dat op tijd aan elkaar melden opdat hun akkoord er mee afhankelijk van zou zijn. Maar koper en verkoper moeten hun akkoord nog altijd kunnen bewijzen. En net daarvoor is het nieuwe wetsontwerp zo belangrijk. 

Tevoren gold een e-mail als een "begin van bewijs" van het akkoord tussen partijen. Dit betekende dat er minstens nog andere bewijzen aan toegevoegd moesten worden. Met het nieuwe wetsontwerp komt er meer rechtszekerheid: het bewijs van een akkoord tussen partijen kan nu met zekerheid en helemaal geleverd worden a.d.h.v. een e-mail.

De koper blijft gelukkig wel voldoende beschermd via de verplichte aanwezigheid van een aantal attesten, zoals o.a. het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen, etc. De tussenkomst van een notaris blijft verplicht voor de opmaak van de notariële akte van verkoop.

sergey-zolkin-192937-unsplash.jpg

Voorschot betalen voor de aankoop van een woning? Doe dat bij uw notaris!

Wanneer de koper en verkoper met elkaar een akkoord hebben over de verkoop van een woning, dan is het gebruikelijk dat er aan de koper een voorschot wordt gevraagd. Het voorschot dient als waarborg voor de verkoper, zodat hij een sterkere garantie heeft dat de koper het serieus meent. Voor de koper vormt de betaling van het voorschot een eerste en gedeeltelijke betaling van de totale verkoopprijs.

Partijen mogen doorgaans helemaal vrij beslissen hoe groot het voorschot is. In de praktijk wordt doorgaans een voorschot van 10% van de afgesproken verkoopprijs gevraagd. Het voorschot wordt meestal betaald op het moment van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst (“compromis”).

Een voorschot kan sinds 2014 niet meer cash worden betaald. De betaling moet dus via een overschrijving of bankcheque gebeuren. De koper heeft er alle baat bij om zijn voorschot niet op om het even welke bankrekening te deponeren. De koper maakt het voorschot onder geen enkele voorwaarde over op een eigen rekening van de verkoper. Als er een makelaar bemiddeld heeft bij de verkoop, dan zal hij de koper misschien vragen om het voorschot op zijn derdenrekening te betalen. Nochtans blijft een betaling aan de betrokken notaris de veiligste optie. De notaris heeft als openbaar ambtenaar immers een streng beveiligde derdenrekening, die speciaal voor de transit van gelden van derde partijen dient en waarop door de wet voorziene waarborgen van toepassing zijn.

De betaling van het voorschot aan de notaris brengt geen extra kosten met zich mee.

rawpixel-com-340968-unsplash.jpg

Wanneer en hoe kan de verhuurder uw huurovereenkomst opzeggen?

Als u een woninghuurovereenkomst heeft voor een periode van drie jaar of korter, dan kan de verhuurder de overeenkomst in principe niet opzeggen vooraleer de afgesproken termijn afloopt. De verhuurder kan de huur wel op het einde van de voorziene termijn opzeggen. Hij moet daarbij een opzegtermijn van drie maanden respecteren. Als de verhuurder geen opzeg doet of als de opzeg te laat gebeurt, dan krijgt de huurovereenkomst automatisch een duurtijd van negen jaar.

Bij een woninghuurovereenkomst van negen jaar zijn de opties van de verhuurder om het contract op te zeggen beperkt.

De verhuurder kan de huur op elk moment opzeggen om de woning zelf te betrekken of om zijn naaste familie erin te laten wonen. De verhuurder moet hierbij een opzegtermijn van zes maanden respecteren. De verhuurder of zijn familie moeten de woning bovendien binnen het jaar na de opzegging bewonen. Zij moeten er minstens twee jaar onafgebroken blijven.

Aan het einde van de eerste en tweede driejarige periode, d.w.z. na het derde en zesde jaar, kan de verhuurder de overeenkomst opzeggen als hij grote renovatiewerken wil uitvoeren in de woning. Ook hierbij moet de verhuurder een opzegtermijn van zes maanden respecteren.

Als de verhuurder de huurovereenkomst om een andere reden wil opzeggen, dan kan hij dat enkel bij het einde van de eerste en tweede driejarige periode. De verhuurder moet ook in dat geval een opzegtermijn van zes maanden toestaan aan de huurder, die daarbovenop een extra vergoeding krijgt. De vergoeding bedraagt negen of zes maanden huur, afhankelijk of de huur bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode opgezegd wordt. 

Als het einde van de negenjarige duurtijd in het vizier komt, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst kosteloos opzeggen. Hij doet dat minstens zes maanden tevoren opdat de opzeg geldig zou zijn.

Meer weten? Contacteer The Legal Home!

julian-gentilezza-351164-unsplash.jpg

Bent u als huurder verplicht om een nieuwe huurder aan te brengen als u uw gehuurde woning verlaat?

Een huurder kan zijn/haar huurovereenkomst met een duurtijd van negen jaar op elk moment en zonder bijzonder motief opzeggen, voor zover hij/zij daarbij een opzegtermijn van drie maanden respecteert. Als de huurder de gehuurde woning tijdens het eerste jaar verlaat, moet hij/zij een bijkomende vergoeding van drie maanden huur betalen.  Als de huurder de gehuurde woning tijdens het tweede of derde jaar verlaat, dan heeft de verhuurder recht op een extra vergoeding van respectievelijk twee of één maand(en) huur.

Als de huurder een huurcontract van korte duur heeft, dan is de huur in principe niet vroegtijdig opzegbaar.

En onthoud goed: als de woninghuurovereenkomst niet officieel geregistreerd is, dan kan de huurder het contract op elk moment opzeggen, zonder daarbij een opzegtermijn te moeten respecteren of een opzegvergoeding te moeten betalen.

De verhuurder kan u m.a.w. niet dwingen of verplichten om zelf een nieuwe huurder aan te brengen wanneer u uw woninghuurovereenkomst opzegt. U moet in alle vrijheid gebruik kunnen maken van uw recht om de overeenkomst op te zeggen. De verhuurder kan uw wettelijke opzegmogelijkheden niet beperken of afschaffen in het huurcontract.

Zorg ervoor dat uw opzeg juist en op tijd gebeurt! The Legal Home staat u hierin graag bij. 

crew-56837-unsplash.jpg

Wachten op de verlaagde registratierechten om een huis te kopen: een goed idee?

De krant "Het Laatste Nieuws" bracht vandaag naar buiten dat steeds meer kandidaat-kopers de aankoop van hun huis uitstellen. Zij willen wachten op de verlaging van de registratierechten. De registratierechten zijn de belasting die kopers moeten betalen bij de aankoop van een onroerend goed. Die zou tegen de zomer aanzienlijk dalen. Maar wat doe je als koper dan wanneer jouw droomwoning nu al op de markt staat? Je kan dan niet wachten tot de zomer, want dan riskeer je jouw droomhuis te verliezen!

Kandidaat-kopers vragen daarom steeds vaker om een aankoopbelofte. Daarin beloven koper en verkoper dat ze op een bepaalde datum samen voor de notaris zullen verschijnen om de koop te sluiten. Op die manier kunnen de kandidaat-kopers hopelijk tegen dan wél genieten van de verlaagde belasting, waarmee ze vaak duizenden euro's uitsparen.

Een aankoopbelofte is geen compromis. Bij de ondertekening van een compromis is de koop gesloten. Noch de koper, noch de verkoper kunnen daar in principe nog onderuit. Bij een aankoopbelofte is de koop nog niet rond: de partijen beloven enkel om op een bepaald moment naar de notaris te gaan en daar de deal te sluiten. Als één van de twee zich nog bedenkt, dan zal die enkel een schadevergoeding moeten betalen aan de andere. De verkoop afdwingen zal niet zo makkelijk zijn. Het is dan ook erg belangrijk dat de aankoopbelofte deskundig wordt opgesteld.

Meer weten? The Legal Home staat graag ter beschikking.

jamie-street-94244-unsplash.jpg

Heeft u uw origineel kasticket nodig om uw garantie te claimen?

Vorige week gaf The Legal Home uitleg over de twee soorten garanties waar u als consument beroep kan op doen. Vandaag beantwoorden we de vraag of u het originele kasticket nodig heeft om uw garantie af te dwingen.

Om beroep te kunnen doen op de garantie zal u het aankoopbewijs van het product moeten kunnen voorleggen. Idealerwijze is dat inderdaad het kasticket of de factuur. De verkoper moet in elk geval de datum van uw aankoop kunnen vaststellen, samen met een concrete omschrijving van het product.

Als u het originele aankoopbewijs niet meer hebt, dan blijven er nog een aantal andere mogelijkheden over, zoals o.a.:

  • Een foto van het originele aankoopbewijs gebruiken.

Het is sowieso aangewezen om een foto te maken van uw kasticket of factuur. Sommige kasticketten worden na verloop van tijd immers onleesbaar. Hiermee dekt u zichzelf ook in tegen verlies van het aankoopbewijs.

  • Beroep doen op het kassasysteem in de winkel. 

Steeds meer winkels hebben een kassasysteem waarin ze de aankopen van hun klanten goed bijhouden. Zulke systemen zijn vaak gelinkt aan de identiteitskaart van de klant. Het voorleggen van uw ID-kaart volstaat dan voor de verkoper om na te gaan of u nog beroep kan doen op de garantie.

  • Een rekeninguittreksel gebruiken.

Met een rekeninguittreksel kan u ook bewijzen dat u een bepaald product aangekocht heeft, en zeker wanneer u het uittreksel in combinatie met een stempel van de winkel, bevestigingsmail of offerte kan voorleggen.

Belangrijk om te weten: de verkoper mag het toestaan van de garantie nooit laten afhangen van het bewaren van de originele verpakking.

Wil u graag meer weten? The Legal Home staat graag tot uw dienst.

photo-1512415031623-5c8392938dc4.jpeg

Wettelijke versus commerciële garantie bij de aankoop van een product

Deze tip heeft betrekking op de aankoop van een roerend goed, zoals bijvoorbeeld een wasmachine, broodrooster of televisietoestel, die u als consument doet bij een professionele verkoper.

U heeft minstens en altijd recht op de garantie die de wet voorziet. De wettelijke garantie geldt gedurende twee jaar, te rekenen vanaf de levering van het product. Voor tweedehandsgoederen bedraagt de wettelijke garantietermijn minimaal één jaar. De wettelijke garantie geldt ten aanzien van de eindverkoper, d.w.z. de verkoper van wie u het product gekocht heeft. De eindverkoper kan u dus niet doorverwijzen naar de fabrikant of producent. De verkoper kan de wettelijke garantie niet uitsluiten, zelfs niet via een overeenkomst of zijn algemene voorwaarden. De consument heeft hier altijd recht op. Er is geen onderhandeling over mogelijk.

De verkoper mag daarnaast ook een commerciële garantie aanbieden, maar hij is daar niet toe verplicht. Een commerciële garantie is enkel mogelijk als ze een grotere bescherming biedt aan de consument dan de wettelijke garantie. De commerciële garantie is dus altijd voordeliger dan de wettelijke vorm, waarop de consument zich sowieso kan blijven beroepen. De commerciële garantie vervangt de wettelijke garantie niet, maar vult ze aan. Als de verkoper een commerciële garantie voorziet, dan moet hij ook goed vermelden hoe lang die duurt, over welk geografisch toepassingsgebied ze geldt en hoe de consument er beroep kan op doen.

Wil u graag meer weten of heeft u problemen met een verkoper die de garantievoorwaarden niet respecteert? The Legal Home staat graag tot uw dienst.

joshua-newton-343083-unsplash.jpg