Wanneer kan u naar de Vrederechter voor een verzoening?

De Vrederechter is de rechter die het dichtst bij de mensen staat. Het is dus de meest toegankelijke rechter, die zich over heel wat menselijke conflicten moet buigen. Eén van de taken van de Vrederechter is om te proberen om partijen te verzoenen. Maar hoe gaat zoiets in zijn werk?

U kan pas een verzoening aanvragen bij de Vrederechter als u er zeker van bent dat het dossier tot zijn bevoegdheid behoort. Een Vrederechter kan niet tussenkomen in dossiers die eigenlijk door een andere rechtbank behandeld moeten worden. De Vrederechter is bevoegd voor alle dossiers met een waarde tot 5.000 EUR en voor een aantal specifieke zaken, zoals bijvoorbeeld huurdossiers, ongeacht hun waarde.

Vooraleer u een verzoening vraagt, moet u uw tegenpartij vooraf officieel in gebreke gesteld hebben. U moet aan de tegenpartij de kans gegeven hebben om alsnog vrijwillig het nodige te doen. Pas als een partij hier niet op ingaat of de ingebrekestelling negeert, kan u de verzoening vragen.

U vraagt een verzoening aan via een brief aan de Vrederechter. U vermeldt daarin al uw persoonlijk informatie (naam, adres, geboortedatum, geboorteplaats, nationaal nummer), de persoonlijke informatie van de andere partij, een korte toelichting van de situatie en een oplijsting van wat u eigenlijk wil bekomen. U kan deze brief afgeven op het Vredegerecht of per post versturen.

Als uw dossier aan de voorgenoemde voorwaarden voldoet, dan zal de Vrederechter een speciale verzoeningszitting organiseren. U wordt op die zitting uitgenodigd, samen met tegenpartij. Zo’n zitting heeft geen bindend karakter: als een tegenpartij niet komt opdagen, dan kan de Vrederechter daar niets aan doen of geen conclusies uit trekken. Hetzelfde geldt als partijen op de zitting geen akkoord kunnen vinden. De Vrederechter kan enkel zijn best doen om een akkoord te zoeken, maar hij heeft geen dwingende middelen ter beschikking om dat effectief te realiseren.

Een verzoening is gratis.

Wil u hier meer over weten? The Legal Home helpt u graag verder.

chris-liverani-9cd8qOgeNIY-unsplash.jpg

Kan u uw ontslag indienen per e-mail?

Uw ontslag indienen is een ingrijpende beslissing. Het ontslag zorgt ervoor dat er definitief een einde komt aan de arbeidsovereenkomst. De wetgever heeft rekening gehouden met de zwaarwichtigheid van deze beslissing en heeft ervoor gezorgd dat een ontslag niet “zomaar” kan worden ingediend.

De wet voorziet heel duidelijk via welke kanalen een werknemer zijn ontslag rechtsgeldig kan indienen. E-mail behoort daar niet toe. De volgende manieren zijn wel geldig:

  • Ten eerste: de werknemer overhandigt zijn ontslagbrief rechtstreeks en persoonlijk aan de werkgever. De werkgever tekent een kopie van deze brief best af voor goede ontvangst, zodat de werknemer kan bewijzen dat hij de brief overgemaakt heeft en wanneer dat gebeurd is. Als de rechtstreeks leidinggevende niet aanwezig is, dan mag ook iemand anders de brief in ontvangst nemen of aftekenen, zoals bijvoorbeeld een medewerker van de HR dienst.

  • Ten tweede: de werknemer stuurt zijn ontslagbrief per aangetekende post naar de werkgever. Deze optie is iets duurder dan de brief persoonlijk af te geven. Het bewijs van de post dat de brief aangetekend verstuurd werd, is voldoende als bewijs.

  • Ten derde: de werknemer laat het ontslag via een exploot van de gerechtsdeurwaarder aan de werkgever betekenen. Deze optie wordt in de praktijk het minst vaak gevolgd en is het duurst, maar de wetgever heeft ze wel voorzien.

Hetzelfde geldt wanneer de werkgever een medewerker wil ontslaan. Een werkgever is immers aan dezelfde regels gebonden om iemand op een correcte manier te ontslaan.

Wil u hierover meer weten? The Legal Home helpt u graag verder.

mantas-hesthaven-_g1WdcKcV3w-unsplash.jpg




U koopt online. Wie draagt de kosten van de levering?

Online winkels pronken maar al te graag met de snelle en goedkope levering van de producten die online worden gekocht. Nochtans mag een webwinkel wel verzendingskosten aanrekenen aan zijn klanten. Maar daar zijn wel een aantal voorwaarden aan verbonden.

De kosten voor het laten bezorgen van de bestelde goederen moeten duidelijk vermeld staan vooraleer de consument zijn aankoop doet. Idealerwijze staan ze dus vermeld op de startpagina van de webwinkel, bij de voorstelling van het product of in de algemene voorwaarden. Veel vaker zien we echter dat deze kosten pas vermeld worden bij het uitchecken op de website of bij het finaal bevestigen van de bestelling. In dat geval kan de koper er gelukkig nog rekening mee houden en de koop afbreken, als hij de kosten te hoog zou vinden.

Helaas gebeurt het ook dat bij de levering zelf pas duidelijk wordt dat er nog kosten aangerekend worden. Dat kan natuurlijk niet. Er wordt aangeraden om de kosten dan toch te betalen, zodat u het bestelde product kan aannemen, maar om die betaling onder voorbehoud en protest te doen. U schrijft dat voorbehoud uitdrukkelijk op het document waarmee u de levering in ontvangst neemt. U kan die kosten nadien dan terugvragen bij de verkoper, omdat die daarover onvoldoende duidelijk was.

Als de verkoper de bezorgkosten niet wil terugbetalen, dan kan u het product nog steeds terugsturen. Bij online aankopen heeft een consument immers een bedenktijd van 14 kalenderdagen. Bij het retourneren van een product dat online aangekocht werd moet de verkoper in principe ook de bezorgkosten terugbetalen. U kan het product dan opnieuw bestellen via een andere verkoper, die wél transparant is over de kosten die met een bezorging gepaard gaan.

daily-nouri-dHPZ27-fbqE-unsplash.jpg

Mag een makelaar de kosten voor zijn tussenkomst aan de huurder aanrekenen?

Verhuurders schakelen regelmatig makelaarskantoren in om een geschikte kandidaat-huurder te vinden. Daar is niets verkeerds mee: het is een goede manier om een groot netwerk aan kandidaat-huurders aan te spreken en om zo snel een geschikte huurder te vinden. Maar met de tussenkomst van zo’n makelaar gaat natuurlijk een prijs gepaard. Mag het commissieloon van de makelaar doorgerekend worden aan de huurder?

Als er sprake is van een woninghuurovereenkomst, dus een huurcontract voor de hoofdverblijfplaats van de huurder, dan mag dat niet. De makelaar of verhuurder mogen geen vergoeding vragen aan de huurder voor de tussenkomst van de makelaar. De wet is daar duidelijk over.

Dat ligt natuurlijk anders als de huurder zélf een beroep heeft willen doen op de makelaar. Als iemand bijvoorbeeld zelf een makelaar aanduidt om een huurhuis voor hem te vinden, dan zal hij de kosten van die makelaar wél moeten betalen. De huurder is dan zelf de opdrachtgever: hij heeft hier vooraf zelf voor gekozen en wist goed wat hij deed toen hij de makelaar aanstelde.

Voor alle andere soorten huurcontracten, zoals handelshuurovereenkomsten of huurcontracten voor een garage of parkeerplaats, geldt deze beperking niet. In die gevallen kan dus wel gevraagd worden aan de huurder om de kosten van de makelaar (mee) te betalen. Partijen maken daarover best op voorhand de nodige afspraken en ze nemen die schriftelijk op in hun overeenkomst.

Wil u hier graag meer informatie over? The Legal Home helpt u graag verder.

christiann-koepke-5SsFQ6oNbX4-unsplash.jpg

Via welk soort rekening kan u het best sparen voor uw (klein)kind?

Het is logisch dat ouders willen sparen voor hun kind(eren). Steeds vaker doen ze dat via een spaarrekening, die specifiek voor hun kind bestemd is. Er zijn juridische gevolgen verbonden aan het type spaarrekening dat de ouders openen. In dit artikel leggen we de voor- en nadelen van de verschillende systemen uit.

Een eerste systeem is een rekening op naam van het kind. In dit geval komt alles wat op de rekening staat onmiddellijk en volledig aan het kind toe, ook zolang het minderjarig is. Het nadeel van dit systeem is dat de ouders geen controle hebben over het geld: de ouders mogen het geld enkel beheren en gebruiken in functie van de behoeften en noden van het kind. Ze kunnen er dus geen andere transacties mee doen of vrij over beschikken. Voor het afhalen van relatief grote bedragen kan voorafgaand zelfs een machtiging van de vrederechter nodig zijn. Een ander nadeel is dat het geld vanaf de leeftijd van 18 jaar automatisch aan het kind toekomt. Niet alle ouders vinden dit even ideaal of wenselijk. Een belangrijk voordeel van dit systeem is dat er geen schenk- of erfbelasting betaald moet worden als één van de ouders overlijdt vooraleer het kind over de gelden kan beschikken.

Een tweede systeem is een rekening met een derdenbeding. Hierbij staat het geld op naam van de ouders, maar is het kind de begunstigde van de rekening.  Het voordeel van dit systeem is dat de ouders zelf kunnen beslissen wanneer het geld toekomt aan het kind, bijvoorbeeld bij het afstuderen of bij het bereiken van een bepaalde leeftijd. De ouders behouden m.a.w. de controle over het geld en kunnen er ook vrij over beschikken. Het nadeel van dit systeem is dat, als een ouder vroegtijdig zou sterven, de tegoeden op de rekening als een schenking beschouwd zullen worden. Daarop is dan een belasting van 3% te betalen.

Ook grootouders, tantes, nonkels, meters of peters die willen sparen voor het kind moeten de voor- en nadelen van beide systemen goed afwegen. Omdat elke situatie anders is, winnen zij hierover best advies in. Dat kan via een advocaat, notaris of de bankier. 

rawpixel-741658-unsplash.jpg

Krijgen reizigers een compensatie als hun vlucht geannuleerd of vertraagd is door een staking?

De afgelopen weken werden de Belgische luchthavens regelmatig getroffen door stakingen. Onverwachts niet kunnen vertrekken is natuurlijk zeer onaangenaam voor de reizigers. Hebben zij recht op een compensatie voor deze overlast?

De Europese wetgeving voorziet dat een reiziger als consument het recht heeft op een compensatie wanneer de vlucht vertraagd of geannuleerd is. De wetgeving is van toepassing van zodra de reiziger vanop een Europese luchthaven vertrekt of wanneer de reiziger vanuit een niet-Europees land naar een Europese luchthaven terugvliegt (dit laatste enkel indien de vlucht uitgevoerd wordt door een luchtvaartmaatschappij uit de EU). Alle details over deze regeling leest u in het artikel dat The Legal Home hierover tevoren al publiceerde.

De luchtvaartmaatschappij zal geen compensatie of vergoeding verschuldigd zijn aan de reizigers wanneer er sprake is van buitengewone omstandigheden of overmacht. De hamvraag is dus of reizigers in geval van een staking ook een compensatie kunnen krijgen? Dat hangt af van situatie tot situatie.

Bij een staking van de luchtverkeersleiders zal de reiziger geen compensatie kunnen claimen. Voor de luchtvaartmaatschappij is dit immers een geval van overmacht. Als het personeel van de luchtvaartmaatschappij zelf zou staken, dan zal er wél een vergoeding verschuldigd zijn aan de reizigers. Ook problemen ingevolge slecht weer of veiligheidsrisico’s zullen als overmacht beschouwd worden en geven de reiziger geen recht op een compensatie.

The Legal Home raadt u aan om in elk geval een claim in te dienen bij de luchtvaartmaatschappij als u hinder ondervonden heeft. De indiening van een claim is relatief eenvoudig en kan soms - ondanks de voorgenoemde principes - toch tot een positieve uitkomst leiden.

photo-1532744746419-cc629ec46004.jpeg

Kunnen grootouders hun erfenis rechtstreeks aan hun kleinkinderen nalaten?

Elke persoon heeft de vrijheid om met een bepaald deel van zijn erfenis te doen wat hij wil. Maar die vrijheid is niet onbeperkt: in bepaalde situaties wordt een stukje van de erfenis verplicht “voorbehouden” voor bepaalde erfgenamen. Deze erfgenamen noemen we de “reservataire erfgenamen”. Zij hebben in elk geval recht op een bepaald deel van de erfenis.

Kinderen zijn reservataire erfgenamen van hun ouders. Kinderen hebben allen samen recht op de helft van de erfenis van hun ouders. De ouders kunnen met de andere helft van hun erfenis doen wat ze willen: ze kunnen het weggeven aan een goed doel, schenken aan iemand anders of doorgeven aan hun kleinkinderen.

En dat laatste komt steeds vaker voor. Grootouders vinden dat hun kleinkinderen een deel van de erfenis vaak beter kunnen gebruiken dan hun kinderen. Ze zijn nog in een andere fase van hun leven, bouwen hun vermogen nog op en kunnen daarbij wel een duwtje in de rug gebruiken. Grootouders verkiezen dan ook regelmatig om hun eigen kinderen over te slaan en hun erfenis direct door te geven aan de kleinkinderen.

Hoe kunnen ze dat het best doen?

  • De grootouders kunnen het beschikbaar deel van hun erfenis via een testament toekennen aan de kleinkinderen. De kinderen blijven wel recht hebben op hun voorbehouden deel.

  • De grootouders kunnen eventueel ook al een schenking doen tijdens hun leven. Die schenking zal bij het overlijden van de grootouders mogelijks wel mee verrekend moeten worden om er zeker van te zijn dat de kinderen krijgen wat de wet hen verplicht toekent.

  • De grootouders kunnen het gesprek aangaan met hun kinderen en vragen of ze hun erfenis willen verwerpen. Als de kinderen uitdrukkelijk afstand doen van de erfenis, dan staan de kleinkinderen automatisch als volgende in de rij om te erven. De ouders weigeren de erfenis dan ten voordele van hun eigen kinderen. Let wel: de ouders zijn volledig vrij om hierover te beslissen en er kunnen vooraf geen bindende afspraken gemaakt worden. In dit geval moet de erfenis trouwens ook helemaal verworpen worden. De ouders kunnen dat niet voor een stukje doen.

Wil u hierover meer weten? Contacteer het kantoor voor een advies op maat.

nikoline-arns-1093311-unsplash.jpg

Feitelijk samenwonen, wettelijk samenwonen of trouwen?

Gaan samenwonen is een belangrijke en grote stap. Hoewel veel koppels op dat moment vooral praktische zorgen hebben, is het toch ook aangewezen om na te denken over de juridische vorm die het samenwonen krijgt.

Feitelijke samenwoning is het meest vrije systeem. De partners wonen en leven samen, maar ze worden door de wetgever eigenlijk als “vreemden” beschouwd. Er bestaan dus zo goed als geen juridisch afdwingbare rechten en plichten tussen feitelijk samenwonende partners. De partners kunnen onderling wel bepaalde afspraken maken, maar enkel binnen de grenzen van wat de wetgever toelaat. De rechten die gehuwden ten aanzien van elkaar hebben, kunnen bijvoorbeeld niet afgesproken worden tussen partners die feitelijk samenwonen.

Wettelijke samenwoning gaat al ietsje verder. De partners worden fiscaal gelijkgesteld met gehuwden. Dit betekent dat ze een gezamenlijke belastingaanslag krijgen en beroep kunnen doen op een aantal fiscale voordeelmechanismen. Partners die wettelijk samenwonen kunnen op vlak van erfrecht ook betere afspraken maken. De langstlevende wettelijke samenwonende partner kan het vruchtgebruik op de gezinswoning en bijhorende inboedel erven en de partners kunnen elkaars erfrecht via een testament uitbreiden of beperken. De wet verplicht de wettelijk samenwonende partners om bij te dragen in de lasten van de samenwoning, elk op basis van hun eigen mogelijkheden.

Trouwen is de meest ingrijpende stap. Gehuwde partners hebben afgelijnde rechten en plichten ten aanzien van elkaar. Zo moeten ze voor elkaar zorgen en elkaar hulp en bijstand geven. Elke partner draagt op basis van zijn of haar mogelijkheden bij in de lasten en kosten van het huwelijk. Gehuwden kunnen bovendien een huwelijkscontract opstellen, waarin ze à la carte afspraken maken over hoe hun inkomsten en uitgaven gekwalificeerd worden en welke partner waar rechten op kan laten gelden. Fiscaal gelden er andere regels voor gehuwden en zijn er een aantal gunstige mechanismen voorzien in de wet. Ook op vlak van erfrecht is veel meer mogelijk tussen gehuwde partners.

Om te weten welk systeem het best bij u past, neemt u best contact op met uw notaris of advocaat. Zij kunnen u juist en volledig adviseren.

crew-56839-unsplash.jpg

Wanneer moet de verkoper de sleutels aan de koper geven?

De overdracht van de sleutels is een belangrijk moment. Dit staat immers gelijk aan toegang geven tot de woning, gebruik kunnen maken van de woning en eventueel zelfs al werken kunnen uitvoeren in de woning. De overdracht van de sleutels is dus een handeling met belangrijke juridische gevolgen.

In principe worden de sleutels aan de nieuwe eigenaars gegeven na de ondertekening van de notariële akte. Op dat moment is het eigendomsrecht doorgaans officieel overgedragen. Bovendien is de verkoper er dan zeker van dat de kopers aan al hun verplichtingen voldaan hebben: de verkoopprijs is betaald, de akte is ondertekend, de aansprakelijkheid ligt bij de kopers, etc.

Kopers vragen soms om de sleutel al vroeger te krijgen. Zij willen bijvoorbeeld al verhuizen, goederen stockeren of met afbraakwerken beginnen. Voor de verkoper is dit om de hoger vermelde redenen niet zo vanzelfsprekend. Als de kopers de sleutels vroeger willen krijgen, dan zullen partijen daarover best een overeenkomst maken.

In die overeenkomst voorzien de partijen dan dat de vroegere overdracht van de sleutels onder alle voorbehoud gebeurt. Ze dekken de mogelijke aansprakelijkheden af en voorzien eventueel een vergoeding voor de snellere overdracht. De verkoper kan in die overeenkomst een verbod opnemen voor de kopers om al te beginnen met afbraak- of verbouwingswerken. Voor de opmaak van dit soort overeenkomst laten partijen zich best bijstaan door hun notaris of een advocaat.

rawpixel-761473-unsplash.jpg

Mag de verhuurder de huur opzeggen om zelf in de woning te komen wonen?

De Woninghuurwet voorziet een speciale regeling, die de verhuurder toelaat om een huurcontract op te zeggen omdat hij de woning zelf wil bewonen. De verhuurder kan zo’n opzegging alleen maar doen als de volgende voorwaarden vervuld zijn:

Ten eerste: de verhuurder kan de opzegging alleen maar doen als hij de woning echt zelf gaat bewonen. Ook de echtgenoot(o)t(e) van de verhuurder, zijn afstammelingen (kinderen, kleinkinderen), bloedverwanten in de opgaande lijn (ouders, grootouders) en bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad (broer, schoonzus, …) komen in aanmerking.

Ten tweede: de verhuurder moet een opzegtermijn van zes maanden respecteren. Zo krijgt de huurder voldoende tijd om een andere woonst te vinden. De verhuurder kan de opzegging op elk moment doen. De enige uitzondering hierop is het geval waarin de opzegging gebeurt om een bloedverwant uit de derde graad de woning te laten bewonen. In dat geval kan de verhuurder enkel aan het einde van elke driejarige periode tot zo’n opzegging overgaan.

Ten derde: in de opzegbrief moet de verhuurder uitdrukkelijk schrijven wie de woning zal betrekken en welke familieband er tussen de verhuurder en deze persoon bestaat.

Ten vierde: de verhuurder of het familielid moet de woning effectief gaan bewonen binnen het jaar, te rekenen vanaf het moment waarop de opzegtermijn afgelopen is. Deze persoon moet minstens twee jaar in de woning blijven wonen.

Ten vijfde: het gaat om een huurovereenkomst van “lange duur”. Huurcontracten van het type “korte duur” kunnen om deze reden niet vroegtijdig opgezegd worden door de verhuurder.

Huurder en verhuurder mogen over deze clausule afwijkende afspraken maken in de huurovereenkomst, maar enkel voor zover de bescherming van de huurder daarbij niet verminderd wordt.

jelle-harmen-van-mourik-226508-unsplash.jpg

Moet een plaatsbeschrijving bij huur door een expert gebeuren?

Het antwoord op deze vraag is duidelijk: neen.

De huurder en verhuurder mogen hierover de afspraken maken die zij zelf willen. Als beide partijen ermee akkoord gaan dat de plaatsbeschrijving door een expert wordt opgemaakt, dan is dat prima. Als de huurder en verhuurder daarover andere afspraken willen maken, dan mag dat ook.

Het is belangrijk dat de plaatsbeschrijving aan een aantal voorwaarden voldoet:

  1. De plaatsbeschrijving is tegensprekelijk opgesteld. Dit betekent dat zowel de huurder als de verhuurder aanwezig of vertegenwoordigd zijn bij de plaatsbeschrijving. Beide partijen kunnen hun opmerkingen laten gelden.

  2. De plaatsbeschrijving is voldoende gedetailleerd. Als partijen de plaatsbeschrijving zelf opmaken, dan moeten ze dat voldoende in detail doen. Kamer per kamer wordt beschreven. Bij voorkeur worden er ook foto’s voorzien.

  3. De plaatsbeschrijving is gedateerd en ondertekend. Het vermelden van een datum is natuurlijk essentieel, zodat over de toestand van de woning later geen discussie kan ontstaan. Zowel de huurder als de verhuurder moeten de plaatsbeschrijving ondertekenen.

Beroep doen op een expert voor de opmaak van een plaatsbeschrijving heeft best wat voordelen: de expert weet waar hij op moet letten, hij is het gewoon om zulke documenten op te maken en hij kan als derde partij voor compromissen zorgen tussen de huurder en verhuurder. De kosten voor de plaatsbeschrijving worden gedeeld door de huurder en verhuurder. Elke partij moet de helft daarvan betalen.

rawpixel-665349-unsplash.jpg

Mag de huurwaarborg gebruikt worden voor de betaling van huur?

Het wettelijke uitgangspunt is duidelijk: de huurwaarborg dient als waarborg voor eventuele beschadigingen aan de huurwoning bij het einde van de huur. De huurwaarborg dient niet als betaalmiddel voor de (achterstallige) huur. Dit wordt meestal ook uitdrukkelijk zo beschreven in de huurovereenkomst.

In bepaalde gevallen zal de huurwaarborg tòch gebruikt kunnen worden om (achterstallige) huur mee te betalen:

  1. Via een vonnis van de Vrederechter. Als de verhuurder een procedure inleidt omwille van onbetaalde huur, dan kan de vrederechter bevelen dat de huurwaarborg gebruikt mag worden voor betaling van de achterstallige huur.

  2. Via een schriftelijk akkoord tussen de huurder en verhuurder. De partijen kunnen zelf een akkoord ondertekenen, waarin ze afspreken dat de huurwaarborg aan de verhuurder toekomt om de huur mee te betalen. Dergelijke overeenkomst mag afwijken van de clausules uit het huurcontract, voor zover beide partijen goed weten wat ze ondertekenen.

Het is normaal dat de bank zal weigeren om de huurwaarborg vrij te geven als één van de voorgenoemde voorwaarden niet voldaan is. De verhuurder kan de huurwaarborg dus niet eenzijdig opvragen, zelfs niet wanneer er grote huurachterstal is en de huurder de woning al verlaten heeft.

rawpixel-626044-unsplash.jpg

Mag de verhuurder op elk moment langskomen bij de huurder?

De verhuurder heeft het recht om de verhuurde woning te bezoeken en te checken of de huurder zijn verplichtingen wel nakomt. Dit is specifiek van belang voor de onderhoudsverplichting van de huurder. De verhuurder mag controleren of de huurder de woning goed onderhoudt en er gepast zorg voor draagt.

Maar: dit recht van de verhuurder is niet onbeperkt! De verhuurder moet met de volgende zaken rekening houden:

  1. Als de verhuurder de woning wil bezoeken, dan moet hij daarvoor een wettige reden aangeven. De verhuurder kan dus niet ter plaatse komen “om gewoon eens te komen kijken” of “om gewoon eens langs te komen”. Wat zo’n geldige reden kan zijn, vloeit voort uit de wetgeving.

  2. De verhuurder moet zijn bezoek aankondigen. Als de verhuurder zonder aankondiging en onverwachts voor de deur staat, dan kan de huurder niet verplicht worden om hem binnen te laten.

  3. De verhuurder moet de bezoeken beperken. Het kan niet de bedoeling zijn dat de verhuurder elke maand langskomt. In de rechtsleer worden één à twee bezoeken per jaar doorgaans zonder veel problemen aanvaard.

Voor specifieke situaties, zoals bijvoorbeeld bezoeken in het kader van de zoektocht naar een nieuwe huurder, gelden andere regels.

Partijen maken in hun huurcontract best schriftelijke afspraken over het bezoekrecht van de verhuurder. Op die manier bestaat er absolute duidelijkheid en hebben partijen een document waarop ze kunnen terugvallen ingeval van onenigheid.

akira-hojo-643258-unsplash.jpg

Hoe lang is een bod op een woning geldig?

Het antwoord op deze vraag is niet eenvoudig te beantwoorden. Alles hangt af van hoe het bod opgesteld is geweest.

In een ideaal scenario bereidt de kandidaat-koper het bod goed voor. De kandidaat-koper schrijft duidelijk uit onder welke voorwaarden en hoe lang het bod geldig is. Om te weten hoe je dat best aanpakt, kan je terecht op deze pagina.

Helaas gaat het vaak anders. De kandidaat-koper is zo enthousiast dat hij enkel denkt aan de vermelding van de prijs. Maar daarmee blijven veel andere zaken onbeantwoord, zoals bijvoorbeeld de termijn waarbinnen het bod geldig blijft.

Als er niets bepaald is over de geldigheidsduur van het bod, dan zal het bod voor een “redelijke termijn” geldig blijven. Dit is een vaag en niet in detail gedefinieerd begrip. Het komt er dan op neer dat de geldigheidsduur van een bod per situatie anders zal zijn. Als de kandidaat-koper al vele weken of maanden geen nieuws meer krijgt van de verkoper, dan zal het bod als afgelopen beschouwd kunnen worden. Maar als er onderhandelingen lopen of de verkoper aangaf zelf een aantal zaken te moeten checken, dan zal het bod tijdens die periode wél overeind blijven.

De onzekerheid over de geldigheid van het bod kan veel negatieve gevolgen met zich meebrengen. Het belangrijkste gevolg is dat de kandidaat-koper niet met zekerheid weet wanneer hij op zoek kan naar een andere woning. De kandidaat-koper riskeert dan in een situatie van onzekerheid te belanden. Hier kan de verkoper gretig gebruik van maken, bijvoorbeeld door een schadevergoeding te claimen of de koop alsnog proberen af te dwingen.

icons8-team-643498-unsplash.jpg

Mag de verhuurder een dubbel van de sleutel bijhouden?

In de rechtsleer erkent men dat het nuttig kan zijn dat de verhuurder een reservesleutel bewaart. Stel dat er dringende herstellingen nodig zijn aan de woning en de huurder met vakantie is of stel dat zich een noodgeval voordoet en de huurder niet bereikbaar is, dan kan de reservesleutel alle betrokkenen veel tijd, moeite en kosten besparen.

De wetgever verbiedt het alvast niet. Er is geen enkele bepaling in de wet die de verhuurder verbiedt om zelf een dubbel van de sleutel bij te houden. Partijen maken hier best afspraken over in hun huurcontract. De huurder kan zich akkoord verklaren dat de verhuurder een dubbel van de sleutel bewaart. De huurder kan ook een aangepast systeem vragen, waarbij de sleutel bijvoorbeeld bewaard wordt in een verzegelde omslag. Dat systeem geeft de garantie aan de huurder dat hij op elk moment kan controleren of de verhuurder de sleutel al dan niet gebruikt heeft.

Het feit dat de verhuurder een dubbel van de sleutel bijhoudt, betekent niet dat hij die sleutel zomaar mag gebruiken. De verhuurder moet de privacy van de huurder respecteren. Als de verhuurder de verhuurde woning zomaar zou betreden, dan kan hij daarvoor veroordeeld worden. De huurder kan in dat geval een schadevergoeding vorderen.

rawpixel-740376-unsplash.jpg

Mag de verhuurder een huisdier verbieden?

Sommige verhuurders nemen in hun huurovereenkomsten een verbod op om huisdieren te houden in de huurwoning. Is zo'n clausule geldig? Kan de verhuurder ze afdwingen?

De Woninghuurwet zelf voorziet hier geen bepalingen over. We moeten dus terugvallen op de algemene regels uit het Belgische en Europese recht.

In principe mag een huurder huisdieren houden. Hier gaan wel enkele plichten mee gepaard, met name:

  1. De huurder heeft de verplichting om ervoor te zorgen dat het huisdier geen schade toebrengt aan de huurwoning. Als er toch schade wordt berokkend, dan zal de huurder die moeten vergoeden of herstellen.

  2. De huurder moet ervoor zorgen dat het huisdier geen overlast veroorzaakt. Als een hond bijvoorbeeld blijft blaffen en daarmee de buren disproportioneel stoort of ‘s nachts wakker houdt, dan kan dat een reden zijn om de hond uit de huurwoning te laten zetten. Ook een grote hoeveelheid aan dieren, bijvoorbeeld het houden van vele katten, kan tot overlast leiden.

  3. Het is natuurlijk ook belangrijk dat het huisdier zelf gezond en wel kan leven in de huurwoning. Zo kan het nefast zijn om een grote hond te laten wonen in een relatief kleine studio.

De verhuurder mag dus geen algemeen verbod op huisdieren voorzien in het huurcontract, maar moet rekening houden met de concrete situatie. De rechtspraak wijst uit dat het houden van kleine huisdieren zelden problemen oplevert. Uit Europese rechtspraak blijkt bovendien dat het houden van een huisdier deel uitmaakt van het recht op een privé- en gezinsleven. Een algemeen verbod op het houden van huisdieren wordt ook in die context niet aanvaard.

Het komt er voor de verhuurder dus op aan om bij de start van de huur duidelijke en proportionele afspraken te maken met de huurders.

kari-shea-234355-unsplash.jpg

Wat moet de verkoper van een huis allemaal vertellen?

De aankoop van een huis of appartement is doorgaans één van de spannendste momenten in iemands leven. Kandidaat-kopers bezoeken de woning een paar keer, waarna ze een bod uitbrengen en hopen op een deal. Op dat moment denken ze relatief goed te weten in welke toestand de woning is, maar dat is natuurlijk niet altijd zo. Om die reden heeft de verkoper de verplichting om de kopers vooraf goed te informeren, zodat zij volledig ingelicht kunnen overgaan tot de aankoop.

Welke informatie moet de verkoper allemaal geven?

De wet voorziet een aantal verplichte vermeldingen. Het gaat dan o.a. over de kwaliteit van de bodem, de stedenbouwkundige informatie, de energiescore van de woning, informatie uit het kadaster, informatie over de eventuele gevoeligheid aan overstromingen, etc. Daarnaast moet de verkoper spontaan ook alle informatie vermelden die een impact zou kunnen hebben op de verkoop. Stel dat er al vele jaren een vochtprobleem is in de woning, dan is de verkoper verplicht om dat aan de kandidaat-kopers te vertellen vòòr zij de woning aankopen. Die informatie kan het standpunt van de kopers immers aanzienlijk beïnvloeden: misschien willen zij de deal helemaal niet meer laten doorgaan of de koop aan een lagere prijs doen.

Moeten de kopers zelf moeite doen om informatie te verzamelen?

Natuurlijk! Alle zaken die de kopers zelf kunnen zien in de woning, moet de verkoper hen niet uitdrukkelijk vertellen. De kopers hebben dus zelf ook een onderzoeksplicht. Dit betekent dat zij zelf ook bepaalde opzoekingen moeten doen. Deze onderzoeksplicht impliceert dat de kopers zich als redelijke en zorgvuldige mensen moeten gedragen. M.a.w.: welke informatie zou een normaal voorzichtig iemand in dezelfde omstandigheden opzoeken? Het spreekt voor zich dat de kopers alle documenten die ze ontvangen aandachtig moeten lezen.

Wat gebeurt er als er onvoldoende of foute informatie gegeven is?

Als de verkoper bewust belangrijke informatie verzwegen heeft, dan hebben de kopers doorgaans twee opties. Ofwel proberen de kopers de deal volledig terug te draaien: de kopers krijgen hun geld terug en de woning gaat terug naar de verkoper. Ofwel proberen de kopers een prijsvermindering te bekomen: de verkoper moet dan een deel van de betaalde prijs teruggeven aan de kopers, die wel in de woning mogen blijven. Een rechter zal hierover moeten oordelen.

thomas-drouault-793767-unsplash.jpg

Hoe kan u iemand beschermen die niet meer voor zichzelf kan zorgen?

Het kan voor mensen die ouder of ziek zijn soms moeilijk worden om zich zelf nog over al hun zaken te ontfermen. Als iemand uit uw familie of nabije omgeving moeilijkheden krijgt om zijn/haar papierwerk op te volgen of om op tijd facturen te betalen, dan kan zinvol zijn om daarvoor iemand te laten aanstellen.

We noemen zo'n persoon een voorlopig bewindvoerder. De voorlopig bewindvoerder is iemand die aangesteld wordt door de Vrederechter om bepaalde taken over te nemen van een persoon die ze zelf niet meer kan uitvoeren. De voorlopig bewindvoerder kan ook gemachtigd worden om bepaalde andere beslissingen te nemen, bijvoorbeeld m.b.t. de medische toestand van de betrokken persoon.

Elke belanghebbende kan de aanstelling van een bewindvoerder vragen. U hoeft dus geen familie te zijn om dat te doen. De aanvraag gebeurt via een officieel verzoekschrift, dat op het Vredegerecht van de woonplaats van de te beschermen persoon wordt ingediend. Bij dat verzoekschrift moet een medisch attest gevoegd worden, waarin beschreven staat welke de fysieke en mentale toestand is van de te beschermen persoon. De verzoekende partij moet ook duidelijk omschrijven aan de Vrederechter voor welke taken en beslissingen een bewindvoerder gevraagd wordt.

Na de indiening van het verzoekschrift zal de Vrederechter de te beschermen persoon ontmoeten. Als de Vrederechter oordeelt dat er geen reden is om een bewindvoerder aan te stellen, omdat de betrokkene bijvoorbeeld nog helder van geest of gezond genoeg is om de gevraagde zaken zelf te doen, dan zal het verzoek worden afgewezen. Als de Vrederechter ingaat op de vraag, dan zal hij een bewindvoerder aanduiden. De bewindvoerder kan een familielid, vriend of kennis zijn, maar het kan even goed een onafhankelijke persoon zijn. Doorgaans wordt in dat geval een advocaat aangesteld.

De voorlopig bewindvoerder moet bij de start van zijn taak een uitgebreid verslag indienen op de rechtbank, waarin de vermogenstoestand van de beschermde persoon beschreven wordt. De bewindvoerder moet jaarlijks rapporteren aan de Vrederechter. Voor belangrijke beslissingen, zoals de verkoop van een huis, moet de Vrederechter vooraf een machtiging geven aan de bewindvoerder.

david-marcu-45275-unsplash.jpg

Wat betekent een "niet-concurrentiebeding" in uw arbeidsovereenkomst?

Een "niet-concurrentiebeding" is een clausule waarbij de werknemer zich ertoe verbindt om na zijn vertrek bij de werkgever geen soortgelijke activiteiten uit te oefenen, ongeacht of dat gebeurt door zelf een onderneming uit te baten of door in dienst te treden bij een concurrerende werkgever. De bedoeling van zo'n clausule is om te vermijden dat de werknemer de onderneming die hij heeft verlaten schade zou toebrengen. Deze tip gaat over een niet-concurrentiebeding ten aanzien van werknemers. Voor personen die op zelfstandige basis samenwerken, gelden er ietwat andere regels.

Opdat een clausule van niet-concurrentie afgedwongen kan worden, moeten er heel wat voorwaarden vervuld zijn:

1. De clausule moet schriftelijk opgemaakt zijn. Ze kan ofwel in de arbeidsovereenkomst zelf opgenomen zijn, ofwel in een addendum dat later opgesteld werd en aan de arbeidsovereenkomst werd toegevoegd.

2. De betrokken werknemer moet een voldoende hoog bruto-jaarloon hebben. De wetgever bepaalt elk jaar de grens vanaf wanneer op een geldige manier een niet-concurrentiebeding kan worden voorzien. Als de werknemer een lager bruto-jaarloon heeft dan deze wettelijke grens, dan kan er ten aanzien van hem geen niet-concurrentiebeding afgedwongen worden.

3. De clausule moet voldoende gedetailleerd zijn. Ze moet betrekking hebben op soortgelijke activiteiten als diegene die de werknemer uitvoert. Die activiteiten worden best duidelijk omschreven. De clausule moet ook geografisch beperkt zijn tot de plaatsen waar de werknemer effectief concurrentie kan aandoen aan de werkgever. 

4. De clausule is beperkt in de tijd. De clausule mag maximaal 12 maanden uitwerking hebben, te rekenen vanaf de dag waarop de samenwerking gestopt is. Het aantal jaren dat een werknemer in dienst is, speelt bij de bepaling van de tijdsduur van de clausule geen rol.

5. De clausule moet de betaling van een vergoeding voorzien voor het geval waarin de werkgever de clausule effectief wil afdwingen. Als de werknemer gebonden is door het niet-concurrentiebeding, dan zal hij gedurende die periode vergoed moeten worden. De wetgever voorziet een minimale vergoeding, waarop de werknemer in elk geval recht heeft.

Als één van de bovenstaande voorwaarden niet in orde is, dan zal het niet-concurrentiebeding niet van toepassing zijn. De werkgever zal het dan niet kunnen afdwingen ten aanzien van zijn medewerker.

khara-woods-456896-unsplash.jpg